租户贷款“包年租房”，中途遭腾退维权难
在朝阳法院审结的一起案件中，原告孙女士介绍，2018年6月，她和被告某中介公司签订了《房屋租赁合同》，租赁朝阳区一套房屋次卧，约定租期为2018年7月到2019年7月，月租2500元，押金2500元。后孙女士支付了押金及第一个月租金，并通过第三方平台贷款，向被告交纳了11个月的租金。2018年10月16日左右，被告称涉案贷款平台要倒闭，要求孙女士取消和该平台的贷款合同，改为线下支付租金。2018年10月及11月，孙女士又向被告支付了两个月租金。
此后，涉案房屋的房主以被告迟交租金为由，强行让孙女士腾退。此时孙女士发现自己被骗，在2019年4月24日将剩余贷款结清后，孙女士起诉至法院，要求解除租赁合同，并让被告退还租金和押金。审理中，被告未应诉，且未提交答辩意见。
法院通过证据确认，在2018年7月8日，这家为孙女士贷款的公司向被告中介公司老板的名下转账2.5万余元，最终判令租赁合同解除，被告退还孙女士租金8千余元。
另一起案例中，原告刘先生起诉称，自己大学毕业找到工作，因为收入不多，无力担负押一付一、季付租金，便通过网络搜索到一个租房广告，对方称免中介费、租金月付的租房广告。最终，刘先生通过该中介机构选定了一间离公司较近、条件相对不错的三居室主卧，入住后通过贷款“月供”支付租金和管理费。
其间，刘先生突然被房主告知，其租住的房子是群租房将腾退，将另外安排同等条件同等价位的“替换房”。而这间新房与原来房屋产生巨大差距，刘先生当场要求更换，但被拒绝。因“租金”是月付，刘先生决定停交租金单方面解除合同，但一个月后，他收到银行卡余额被扣划的短信，意识到贷款平台已经提前向中介支付了一年的租金，刘先生只能继续交“月供”，目前仍在维权之中。
“租金贷”涉及法律关系复杂，维权风险高
朝阳法院南磨房法庭法官助理李青介绍，上述案例即时下新兴的“租金贷”案例，租房人和中介公司签订租赁合同，通常并非房主，中介公司承担着二房东的身份，与承租人签订贷款合同的网贷平台，往往是该中介公司的合作企业。以贷养租的租金支付方式看上去并不复杂、也没什么不妥，但实际上房屋承租人所要承担的各种风险非常高。
李青进一步分析，因为中介公司只是二房东，一旦房屋因涉嫌群租被整顿，或者房主出售房屋，再或者房主发现房屋被转租后要求经纪公司腾房，都将导致次承租人“被违约”，面临立即腾房的风险。即便租赁合同中约定了出租人提前收房的违约条款，实践中中介公司很少主动退款，次承租人要么退而求其次接受条件较差、租金较高的房屋，要么与中介公司反复交涉或终走上诉讼维权之路。
其次，虽然很多中介声称租金只需按月交纳、无需支付其他费用，但其中的贷款利息实际会转化为“租赁管理费”等名目，最终仍由承租人负担。原本押一付三的租金支付方式虽然要求承租人一次性支付一个季度的租金，但并不会产生贷款利息甚至逾期罚息，而租金贷不仅增加了租户的利息成本，当租户迟于约定还款日“交纳”租金时，还将产生逾期罚息，资金流转成本高。
李青介绍，第三则是维权难度提高。普通的租赁合同关系中，如一方违约，另一方可直接起诉违约方承担违约责任。而租金贷的运作模式因为涉及两个法律关系（租赁合同关系及借款合同关系）、三方法律主体（出租方、承租方、金融机构），租户一旦“被违约”，因缺乏专业法律知识，维权过程中易走弯路。有的消费者选择起诉金融机构，要求确认出租人违约且租户无需继续支付租金，这种诉法实际将租赁合同关系与借款合同关系混淆，走了弯路还达不到预期的效果。“正确的做法仍应以出租人为被告，提起房屋租赁合同纠纷。”
朝阳法院借此提醒，消费者在租房中不要轻信租金月付、中介费全免的承诺。尽量选择从房主处直租房屋。一旦租赁合同产生争议，不要以为停交“租金”就可解除合同，因为租金已经以贷款的方式一次性付清。正确的作法是清偿贷款的同时向出租人提起房屋租赁合同纠纷，查清自己已经支付的租金数额，根据实际使用房屋的天数核算出租人应予退还的数额诉至法院。
校对 卢茜
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