新浪财经讯 2019年1月15日，保利发展控股集团股份有限公司（以下简称“保利地产”）公布2018年全年业绩预告，在稳步增长的表象下，却隐含着销售增速放缓、销售均价下降、拿地权益比例下降等影响未来结算利润增速的因素，保利地产目前估值仅高于历史最低区域，未来将走向何方与调控政策密不可分。http://www.yixiin.com/news/
销售金额同比增速下降 销售均价下降明显
2019年1月14日，保利地产公告称，2018年1-12月，公司实现签约面积2766.11万平方米，同比增长23.36%；实现签约金额4048.17亿元，同比增长30.91%，位居行业第五。2018年12月，公司实现签约面积296.95万平方米，同比增长18.54%；实现签约金额365.26亿元，同比增长4.50%。
如上图所示，保利地产今年的销售情况可谓是“高开低走”，从年初的销售金额同比高达106.41%的增速一直下降至年底，单月销售金额同比年底更是在0%附近的低位。可见，在“房住不炒”的持续调控背景下，强如保利地产的销售也面临巨大的回款压力，不仅如此，保利地产全年的销售单价也呈现明显的下降趋势，如下图所示，单月销售均价从2018年1月份的1.45万元/平方米先上升至1.66万元/平方米，但自8月底以来，销售均价单边下行，2018年12月单月的销售均价为1.23万元/平方米，这是自2017年1月以来两年间最低的销售单价。
参考公司公告数据，2018年前三季度的经营数据，公司销售毛利率及销售净利润率分别为32.69%、14.21%，而公司销售均价有8月份的1.66万元每平米下降至1.23万元每平方米，下降幅度高达26.08%，而相比之下销售净利润率仅有14.21%。因此，销售均价大幅下滑，将在未来这些出售项目进入结算年份时，影响当年的毛利率、净利润率以及相应的同比增速和ROE的一系列盈利指标。
权益比例下降 利润增速不及预期
相关资料显示，报告期内，保利地产经营规模扩大，受项目结转规模提升、结转项目权益比例下降影响，公司营业总收入同比增长32.31%，营业利润及利润总额分别同比增长38.41%和38.29%，归属于上市公司股东的净利润同比增长20.33%。公司归母净利润增速显著低于营业收入及营业利润的同比增速，这主要是由于公司在结算项目中的权益比例降低所导致的，全年归母净利占利润总额比重同比降7.9个百分点至52.9%。
根据近几年的数据，保利地产的存货周转率在0.3左右徘徊，因此保利地产的项目拿地到结算的周期大致在2-3年左右。而保利地产2016年通过合作、并购等方式拿地面积占当年拿地面积的75%之多。从克而瑞近几年统计的土地储备货值数据看，保利地产的权益土地货值占总货值比例明显较低，2017年为65.56%（总货值18746亿元，权益货值12292亿元），2018年上半年为68%（总货值19735亿元，权益货值13420亿元），这一数值在新浪财经此前统计的50家主流上市房企的权益土储占比中仅位列第38位，明显低于中海、绿地、恒大、华润等龙头企业，也低于万科碧桂园等公司。
2018年保利地产保利地产合作拿地宗数明显增多，在统计最近两个月公布的拿地情况，如下表所示，保利拿地的权益比例都比较低，明显低于克而瑞统计的公司在2018年年中的土储权益比例，这将进一步拉大未来的销售业绩与利润之间的差异。
受下半年楼市降温影响，公司逐步放缓拿地步伐，全年新增建面3115.5万平，同比下降31.1%，拿地金额1909.2亿元，同比下降31%。期内拿地与销售面积比112.6%，较2017年下降88.9个百分点。平均楼面地价6128元/平米，为同期销售均价的41.9%，较2017年下降2.5个百分点。公司拿地区域重心逐渐向三四线扩展，期内新增建面区域占比为一线10%、二线41.6%、三线29.3%、四线19.1%。
估值接近历史底部区域
此次业绩预告后，保利地产今日开盘一度下跌近5%，在大盘强势上涨的背景下跌幅有所收窄。估值方面，相对于2018年全年的EPS1.58元来看，保利地产2018年静态市盈率为7.3，这是保利地产近10年来估值第二低的水平，仅次于2014年初的极低估值水平。
2019年上半年存在楼市超调而政策迟迟未见松动风险，未来保利地产随着拿地力度放缓、拿地权益比例下降、三四线拿地占比提升、销售均价在持续的调控环境下面临下行的风险，从而带来中长期毛利率下行风险。甚至楼市大幅调整带来资产减值及业绩不及预期风险。未来保利地产的估值水平将走向何方，与政策的走向有着极大的关系。http://www.yixiin.com/spread/
