每经记者 李少婷 实习编辑 徐斐
12月11日，际华集团（601718，SH）公告称，终止公开挂牌转让岳阳际华置业有限公司（以下简称岳阳置业）85%股权和债权，原因在于落实政府规划调整意见，保障项目顺利推进。在近一个月前披露岳阳置业评估报告时，评估目的部分主动提及了央企“退房令”，称根据国务院国资委下达有关新兴际华集团关于退出非主业房地产公司的通知要求，际华集团将退出房地产开发行业。
不过，际华集团的控股股东新兴际华集团不在被国资委核准的16家央企之列，按规定需要清退房地产业务。而此番终止挂牌际华集团只字未提“退房令”，使得外界更加疑惑，挂牌转让岳阳置业股权及债权是出于什么目的？
近日，际华集团相关人士接受《每日经济新闻》记者采访时表示，转让岳阳置业控股权的计划2018年初就已确定，是项目开发过程中的一个选择。另外，国资委“退房令”是要求退出纯房地产业务，际华集团的此方面业务均是基于老厂区的综合利用开发，不在强制退出之列。
除岳阳置业运作的“际华3517文化创意产业园”外，际华集团正在推动多地“际华园”项目，并将其作为转型的抓手，但际华园大多处于开发建设过程中，多个项目处于亏损状态，第三方评级机构认为，该项目整体进度缓慢。
出现又消失的“退房令”
虽然际华集团已公告终止挂牌岳阳置业85%股权及债权，但为何转让以及“退房令”与挂牌转让的关系仍未厘清。
际华集团11月13日的公告显示，转让岳阳置业的控股权，是贯彻国务院国资委关于央企聚焦实业、突出主业的重要安排。“岳阳置业所持地块紧邻岳阳楼，开发价值及开发投入均较高，为进一步优化资产配置、优化重点项目企业股权结构，公司决定引入战略合作伙伴加快现有土地项目的开发和建设。”
际华集团相关人士表示，虽然在对岳阳置业的评估报告中提及了“退房令”背景，但“退房令”说的是退出纯房地产开发。“我们这种是基于‘生产制造企业出城入园’后老厂区的土地资源盘活，并非向外购置土地进行房地产开发，是企业发展的过程必须要解决的工作环节。”
据上述人士介绍，岳阳置业运作的“际华3517文创园”是基于其在岳阳3517公司的老厂区。11月13日披露的评估报告也显示，岳阳置业的实物资产分布在三五一七厂区内。截至2017年末，岳阳置业拥有5宗地块，用途为商业和住宅。
挂牌转让对岳阳置业85%的股权和债权，意味着出让对项目的控制权。针对出让原因，际华集团方面强调项目的开展“在计划中”。根据际华集团此前公告，2017年7月，岳阳置业以总价10.87亿元竞得四块际华3517公司老厂区挂牌土地。际华集团方面向记者表示，出让项目控制权、引入战略投资者是基于项目发展的需要，早在2018年年初就已计划好。
而这一时间点早于评估报告中提及的8月6日召开的第9次总经理办公会。该会议决议，根据国务院国资委下达的相关通知要求，际华集团将退出地产行业，拟转让岳阳置业共计80%以上股权。
“我们想引入专业能力更强的合作伙伴，虽然老厂区土地开发也是我们转型升级过程中必须要处理的业务，但我们的优势毕竟是纺织服装，不是传统意义上的房地产开发。另一方面，这也是我们推进项目的过程中的一种方式，不同的项目我们的选择可能是自己来做，也可能是合作开发。”际华集团方面表示，针对这种特殊区位的项目，寻找战略合作伙伴、做出精品项目、全面体现土地自身价值是比较稳妥的方式。
际华园项目被指进展缓慢
与岳阳楼文旅新城项目相似的，还有际华集团大力开发的“际华园”项目。际华集团目前的业务有两种：一是稳定发展型业务，即传统服装纺织制造；二是增量发展型业务，即基于老厂区的土地开发和肩负转型升级的际华园业务。
岳阳置业运作的文旅新城与际华园业务均包含房地产开发与经营，属类地产项目。际华集团2018债券募集说明书显示，截至2017年12月31日，其二级子公司中包含房地产开发业务的除岳阳置业外还有8家，除湖北际华置业有限公司由际华集团持股50%外，剩余全部二级子公司均由际华集团直接或间接100%持股。这些含有房地产开发业务的二级子公司多担当着际华园的开发建设任务，大多处于开发阶段，即营收为0元，净利润为负。其中长春际华投资建设有限公司（以下简称长春际华）、重庆际华目的地中心实业有限公司（以下简称重庆际华）和岳阳置业净资产为负，分别为负3401.60万元、负1527.68万元以及负2222.47万元。
际华集团于2014年首次在公告中提及际华园业务，并首先在长春和重庆落地。在2014年7月的公告中，际华集团介绍，为实现制造业向制造服务业转型，拟在全国发展目的地中心项目，计划在全国创建具有时尚、休闲、健康、环保为特征的现代生活服务体验中心网络，待开发的目的地中心项目将给市场带来一个十分独特的概念——集时尚运动娱乐、国际时尚品牌购物、旅游度假休闲、特色餐饮为一体的新生活体验。
2017年，际华集团为发展际华园项目募资43.79亿元。中诚信证评2018年6月披露的际华集团2015年公司债券（第一期、第二期）跟踪评级报告（以下简称2018年6月跟踪评级报告）显示，截至2017年末，际华集团在建的际华园项目包括重庆际华园、长春际华园、西安际华园、扬中际华园、咸宁际华园和清远际华园6个项目。目前仅重庆际华园一期一阶段项目投入试运营，但收入规模较小。际华集团2018债券募集说明书列示，长春际华2017年度净利润为负2524.86万元，重庆际华2017年度净利润为负6901.59万元。
“2017年公司际华园项目持续推进，但已投运项目少，整体进度相对缓慢，且投资规模较大。”2018年6月跟踪评级报告提示关注资本支出压力，并表示将持续关注相关项目投运后的实际运营情况及可能面临的投资风险，“公司将持续实施退城入园计划，并推动际华园等项目的建设，2018年计划完成资本性支出25.25亿元，未来将面临一定的资本支出压力。”
际华集团2014年时曾预计重庆际华园投资回收期6.1年，长春际华园项目投资回收期6.3年。在2016年时，这一预计变得谨慎起来。其中，长春际华园投资回收期（含建设期1年）为7.45年，重庆际华园投资一期二阶段回收期（含建设期1年）为7.27年，而扬中、西安、咸宁、清远际华园投资回收期（含建设期1.5年）在8年至8.6年间。
际华集团对项目的难度也早有预料。在2014年披露的初步可研报告中，际华集团分析认为其重庆、长春际华目的地中心（即际华园）项目的劣势在于投资巨大、管理复杂，对其经营能力提出了较大的挑战。
“对此类企业来说，应该说商业操盘能力是比较强的，但是对于房地产本身的周期把控可能是欠缺的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进向《每日经济新闻》记者表示，际华集团此类企业在招商引资等方面应该拥有较多的资源，但在地产业务的运作上仍面临一定风险，比如过于注重商业项目的开发，开发过程中资金方面压力较大等。
