经济观察网 记者 陈博“我正在准备贷款购买公司的理财产品。”一位佳兆业员工告诉经济观察网，一个多星期前，佳兆业集团控股有限公司（以下简称“佳兆业”）全员营销内部发行的6款财富产品。
“口头通知或单发邮件给了各部门负责人，通知并没有要求员工必须认购多少http://www.ffsy56.com/，但每个部门按照员工数量都分配到一定的任务量，今年12月31日之前要完成。”该佳兆业员工举例说，有个部门员工数量7-8人，分到的任务金额大概是100万元。
经济观察网获取的《财富产品全员营销宣传手册》中，首先映入眼帘的便是“员工专属福利：自己给自己发年终奖，实现一个小目标”这样一句话。
一名刚刚从佳兆业区域公司离职的员工向经济观察网确认了上述消息。他说，原则上整个任务金额由每个部门的员工均摊，但实际操作中，高级别的职位承担的金额略多一些。如果不购买集团的财富产品，相关后果或惩罚措施并没有明确。很多员工目前正在想方设法筹钱或申请信用贷。
前述佳兆业员工透露，通知下达之后，中国农业银行曾到佳兆业位于深圳市罗湖区的办公楼推介其网捷贷产品。中国农业银行官网信息显示，所谓网捷贷，是农业银行以信用方式向符合特定条件的农业银行个人客户发放，由客户自助申请、自动审批、自助用信的小额消费贷款。最高贷款额度为30万元，贷款期限1年。
该佳兆业员工办理了这一信用贷产品，年贷款利率6.18%。
“按照上级的说法，这是任务必须要完成。如果自己没有资金，可以推荐身边的亲朋好友购买，也算完成任务量。可是如果我自己都没买，怎么好意思推荐给朋友？”上述佳兆业员工说，虽然尚未明确考核标准，但据他了解，佳兆业内部在一定范围内还定期发布邮件通报这些财富产品全员营销任务的完成情况。
佳兆业官方回复经济观察网称，并不存在让员工担负营销指标、强制内部员工认购的情况，更不存在让员工贷款购买理财产品的情况。
佳兆业官方表示，佳兆业集团旗下有一家从事私募基金业务的公司，拥有经监管机构备案的合格私募基金管理人牌照。依据国家私募基金监管要求坚持合法合规开展业务，目前在售理财产品均按相关要求在监管机构登记备案，面向社会特定合格投资者，产品销售规模有限，按期兑付，为投资者带来较好回报。
上述《财富产品全员营销宣传手册》推介了6款“明星产品”，财富产品类型既包括定向融资计划，也包括私募基金；发行主体包括佳兆业商业集团有限公司、深圳深信商业保理有限公司、佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司等；产品年收益率从8%起到9.3%起不等；起投金额从20万元到100万元不等；产品期限既有短期的3个月起、6个月，也有中长期的12个月、24个月。
其中，底层资产除了广州佳兆业广场旗下的精品超市项目之外，更多是来自于佳兆业的城市更新项目，比如位于深圳龙岗区的雅骏眼镜厂更新单元一期（即已经入市的深圳佳兆业未来城），位于深圳龙岗区的坂雪岗旧改项目，位于深圳罗湖区东门的新世界大厦项目。
以由佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司发行的定向融资计划——金城西元为例，产品规模2亿元，资金用于佳兆业龙岗坂雪岗项目的搬迁奖励。
起投金额为50万，以10万元的整数倍追加。产品期限12个月，不允许提前赎回，不可转让。在50万-100万元（不含100万元）的投资范围内，预期收益率为9.2%；高于100万元（含100万元），预期收益率为9.5%。收益在每个自然季度末月的固定日期（3月19日、6月19日、9月19日、12月19日）支付。http://www.ffsy56.com/news/
整个定向融资计划由佳兆业提供连带责任保证担保，第一还款来源为佳兆业城市更新集团（深圳）有限公司的日常经营性收入，第二还款来源是担保人佳兆业的代偿款。
该融资计划的底层资产是佳兆业位于深圳龙岗区的坂雪岗旧改项目，总占地面积58.6万平方米，拆迁用地面积为51.21万平方米，拆迁建筑面积36.3万平方米，目前项目意愿征集比例已经超过50%。
在今年8月的中期业绩会上，佳兆业曾明确宣布，旧改项目进入集中供地供货期。彼时佳兆业首席财务官刘富强提到，城市更新的年期本来就比普通项目更长，最近两年可能现金回款不会很快。但长远看法是（城市更新的）土地成本比较便宜，所以盈利比较高。
谈及城市更新会否拖慢公司的现金回款时，佳兆业主席兼执行董事郭英成在现场回答，城市更新很多人看来都觉得负面，但他觉得是在挖矿山。城市更新是佳兆业未来核心竞争力的一个板块，目前保持良好的发展，每年都会为公司贡献100万平方米左右的土地量。
“近几个月以来，房企的资金面的确比较紧张，大小企业都面临这个难题，想很多办法融资是必然的选择。”一名前20强上市房企的财务负责人告诉经济观察网，当前很多理财产品的融资成本都在10%以上。上述这种向内部员工营销理财产品的现象，收益率难以吸引到很多员工购买，通常认购的规模都不会太大。
2017年，佳兆业实现合约销售额约447.14亿元。2018年定下的全年销售目标为700亿元，截至2018年10月31日，佳兆业总合约销售额约490.92亿元，还有大约200亿元需要在最后两个月冲刺。
中报数据显示，2018年上半年，佳兆业的净负债率由2017年底的300%降低至258%，期内贷款的平均年期为3年，加权平均融资成本为8.41%。
“从整体上来讲，融资成本是在涨的，特别是房地产这个行业。”在中期业绩发布会上，郭英成提到融资问题时曾经指出，上半年佳兆业的融资虽然比较顺畅，但偏紧，会以相对谨慎的态度来看待下半年。
截至6月30日，佳兆业的总借款约为1096.21亿元，其中约183.05亿元须于一年内偿还，约231.53亿元须1-2年内偿还。按照刘富强在中期业绩发布会的预测，下半年要还112亿元。
上半年，佳兆业以约53.72亿元合共收购了14幅地块。7月份，佳兆业意欲收购中弘股份旗下的海口如意岛项目100%权益，对价14亿元，不过目前尚未落实。
截至上半年，佳兆业的现金及银行存款账面值约262.87亿元。
