一年半内超10家机构资金链断裂 长租公寓遇“资金魔咒”？
夏治斌，张玉，石英婧
上海寓见公寓资金链断裂的热度还未消退，日前，成都多家“小家联行”中介公司因未按时支付房东租金，导致房东和租客上门解约。多位租客发现，尽管与小家联行终止了租赁合同搬出房屋，但自己还需要每月向一家名为“会分期”的分期服务平台支付合同内的租金。对此，成都相关部门多次约谈小家联行公司，该公司负责人表示，将在12月底前全部解决退押金和“会分期”解除问题。
《中国经营报》记者按照小家联行官网的4组联系方式，多次致电成都总部，截至记者发稿，均无人接听。几乎同时，北京长租公寓运营商昊园恒业因资金链断裂的消息也传得沸沸扬扬。在此之前，雷军旗下顺为资本投资、排名行业前七的长租公寓“寓见”突然爆仓。紧随其后，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，涉及数百名业主，总额超千万元。而在2个月以前，杭州的鼎家公寓也出现资金链断裂了。
记者在采访中了解到，长租公寓接连出现问题背后，资金链问题或成为其主要原因。日前，由贝壳研究院与21世纪产业研究院共同出品的《2018年中国住房租赁白皮书》显示，截至目前，已出现第一批倒闭的公寓企业，资金链断裂、消防不合规、产权法律风险是导致关店的主要原因，长租公寓关店率达到3.6%。
租金贷陷阱
连日来，多位寓见公寓房东和租客向本报记者反映，寓见公寓现已处于失联状态，很多房东9月就未收到寓见资管的租金，而部分租客或将因为房东未收到租金而被赶出公寓，同时仍有相当一部分的租客深陷租金贷、担心自己征信受影响以及投诉无门的苦恼之中。截至记者发稿，有多位租客向记者表示，浦发银行已开始结清贷款。
10月24日，记者来到位于徐汇区漕河泾新兴技术开发区新汇园90栋7楼的寓见公寓隶属的上海小寓信息科技有限公司（以下简称“小寓科技”），在大厅的企业名录上，已看不见小寓科技的企业牌。在小寓科技办公室内，早已无人办公，只有两位工作人员负责登记访客记录。
租客陶先生告诉记者，去年12月份他与寓见公寓签了1年的合同，到今年4月份，寓见公寓管家告知房租降价了，需要重新与元宝e家签订合同，时间仍为1年，所有合同均是电子合同，没有纸质版。“直到看到网上消息，才知道签的合同是租金贷，现在寓见和元宝e家都联系不上了，但是按照元宝e家上的合同要到明年4月才算到期。”陶先生无奈地表示。
而稍早前，陶先生还收到元宝e家群发的短信中称，近日因寓见遇到资金流动问题，不能及时给房东付房租，导致房东撵租户的情况出现，针对此种情况，请租客一定不要搬离房屋，只要租客按时付归还贷款，租住权是有一定保障的，同时关于寓见资金流动性的问题元宝e家正在积极协调相关方与寓见沟通解决，请勿搬离房屋。
陶先生的经历并非个例，寓见公寓更换的金融产品也并非只有元宝e家，据记者在各寓见租客维权群不完全统计，寓见租客被捆绑的租金贷包括元宝e家、应花分期、分付君、平安好房金融、蚂蚁借呗，以及建行、浦发等商业银行的金融产品。
另一位租住寓见公寓的卞先生向记者表示，租房伊始，寓见管家称房租在平安好房上走金融贷款会比付现金便宜，但就在合同剩两三个月到期时，寓见管家又说换到浦发银行，租金会再次打折。“从平安转到浦发，查询发现，之前的金融贷款合同还在，管家当时回复称剩下的贷款已经结清。”实际上，卞先生表示，自己上一份金融贷款合同并未结清。今年9月，寓见客服再次打电话给卞先生说再换一个金融平台租金会继续打折。卞先生告诉记者，有不知情的租客为此背负了三四家金融机构的贷款。
针对租客的担忧，上海市徐汇区经侦支队回应本报记者称，寓见公寓的事情属于民事案件，各租客应该去各自房屋所在地的派出所进行备案。此外，记者也多次联系寓见公寓方面，但截至发稿，未收到回复。
难逃“资金劫”
据统计，从去年2月份开始，已有GO窝公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、爱公寓、优租客、恺信亚洲、鼎家公寓接连资金链断裂，加之近期的寓见公寓和咖啡猫公寓等，目前共有超10家长租公寓机构先后资金链断裂，如同中了魔咒一般，长租公寓难逃“资金劫”。
对于资金链断裂原因，10月16日，寓见资产管理有限公司发布《致租户的一封信》称，由于公司自身经营管理不善，现已出现了严重的资金短缺，公司现已无任何资金可供调配，公司股权也已全部质押给贷款银行，账户管理权也已经被贷款银行全面接收。
10月19日，据《长沙晚报》报道，长沙地区最早的长租公寓品牌咖啡猫被曝资金链断裂，出现无法返租、返押金问题，长沙地区超过400户（其中200多套已装修完毕）业主“被”贷款，涉及金额1000多万元。咖啡猫实际负责人称，这主要是受政策影响，融资合作方无法提供足够资金，使得原来承诺的工程款不到位，从而出现了资金链断裂的问题。
8月20日，杭州一家名为“鼎家网络科技有限公司”的长租公寓运营商宣布，因经营不善，资金链断裂，已停止运营。据鼎家公司法定代表人魏永锋的阐述，鼎家2017年进入长租公寓市场，几个月后才发现公寓行业利润很薄，运营成本却很高，渐渐地一直在亏损。
蘑菇租房联合创始人龙东平在接受本报记者采访时表示，此番寓见遭遇危机就是在发展的过程中资金没有跟上，导致资金链断裂，他预计公寓发生资金链断裂的情况仍将会发生。
另有消息称，寓见公寓已经找到了“接盘方”，或为青客。小寓科技在《业主公告》中表示： “鉴于现状，我们已经与上海最具实力的本土机构达成合作意向，由该机构全面接手各位业主房屋的后续运营管理，现正在做系统对接、数据核对以及联系业主等工作。”
针对此事，记者致电青客公寓副总裁屈成才，对方表示上述消息为传言，并不属实。
监管“紧箍咒”
对于因为资金链断裂的企业，青客公寓相关负责人日前在接受本报记者采访时直言：“第一个首先要看这个企业到底有没有比较完善的运营管理能力。第二个需要关注的就是其能否专注于这一块的经营。今天很多房地产企业拿着这个租赁的钱是去解决的可能是其现金的问题，但是真正有多少钱用到租赁这件事情本身？在这种情况下，大家应该更加冷静地去朝这种要求看待长租公寓的运营，这点非常重要。”
“长租公寓运营商实际上是规模化的二房东，本质上是在赚取差价，主要是依靠服务、租金回笼投资，但回笼的过程时间长，因此需要有金融的介入。”在上海中原地产市场分析师卢文曦看来，长租公寓与金融结合的模式本身没错，只是在快速发展过程中规则指定或者监管力度不能缺位。
事实上，近年来，政府对于长租公寓市场的监管也日趋严格。上海市住建委等五部门在今年9月30日联合下发了《关于进一步规范本市代理经租企业及个人“租金贷”相关业务的通知》，共推出10条具体监管举措，明确了开展个人“租金贷”业务条件、代理经租企业须提示风险、加强风险管理、银行业金融机构的主体责任、建立并严格执行面谈制度等要求。
另据克而瑞地产研究中心统计数据显示，今年以来已经有多家企业的公司债被叫停，其中包括合生创展100亿元住房租赁专项公司债券、鸿坤20亿元住房租赁专项公司债券、中骏40亿元私募公司债券、建发45亿元小公募公司债、金融街50亿元小公募公司债等。
越来越多的房企也砸重金进入长租公寓领域，然而盈利依然是摆在房企旗下长租公寓品牌的一道难题。对此，中骏长租公寓品牌方面表示，公寓行业是微利行业，资金压力比较大，中骏在公寓这块发展比较稳健，不会像其他公寓一样过于乐观地去获取外部的房源，方隅比较谨慎，对于收益测算也会有严格的要求和把控，必须达到内部收益的要求。
龙东平建议，其他公寓运营商应当借鉴资金链断裂的经验，这其中就包括控制现金流，提高运营效率，同时也要控制好公寓的装修成本。在拿房成本和税收固定的情况下，运营成本和装修成本控制得更精细，公寓的精细化运营能力、人效再提高，才是公寓盈利的关键。
