“房抵贷”第一股海外上市：中小企业主融资成本逾22%
余燕明
赵毅 中小企业在银行贷款等融资选择上陷入的窘境，却让那些处在中间地带的贷款服务公司找到了获利的机会。
以中小企业主名下的房产作为抵押，连接信托公司作为资金方与放贷通道，最快在2天内，向这些中小企业主发放10万元~300万元不等的贷款，泛华金融服务集团有限公司（CNF.N，下称“泛华金融”）拓展了一门财源滚滚的好生意。
日前，泛华金融进一步打包了这种贷款服务的业务模式，将其送往纽约证券交易所敲钟上市。
这些向中小企业主发放的信托贷款，名义年利率介于10.8%~15.6%，但由于贷款产品设计成等额本息按月还款方式，附加融资服务费后的实际利率高达22%~26%。
它反映了中小企业在实际经营中难以选择多样的融资途径，只能忍受极高的融资成本，以换取周转资金。
通过线上渠道、线下分支机构以及销售团队向信托公司转介借款人的贷款需求，协助借款人与信托公司签订贷款协议，并提供支付监控、债务催收、房屋抵押等贷后服务，泛华金融每年要收取占贷款信托计划规模最高8%的服务费。
泛华金融同时认购了信托公司设立的贷款信托计划的劣后级份额，为信托计划承担增信义务，借款人的还款偿付优先级份额投资人本息之后，泛华金融还可以享有其超额收益。
为了放大资金杠杆，泛华金融在回购协议安排下，将认购的信托计划劣后级份额受益权转让给私募基金，或与之关联的P2P网贷平台“淘淘金”等资金方，使其在这类贷款业务的资金来源里，自有资金仅占7%左右。
借道信托、赚取息差、放大杠杆
日前，“房抵贷”第一股泛华金融新发行了650万股ADS（美国存托凭证）在纽交所挂牌上市，每股ADS发行价定在询价区间下限7.5美元，募集资金净额约4500万美元（逾3亿元人民币）。
根据泛华金融向美国证券交易委员会提交的IPO材料披露，2017年泛华金融向借款人收取的贷款利息和融资服务费超过34亿元，较2016年的12亿元增长了1.74倍。
同时，泛华金融与信托公司合作，设立信托计划向借款人发放贷款，泛华金融认购了这些信托计划的劣后级份额。合并信托计划的财务业绩后，2017年泛华金融向信托计划优先级份额投资人等资金方支付了14亿元利息。
据此，2017年，泛华金融从中赚取的息差（净利息）和融资服务费收入逾20亿元。在财务准则上，泛华金融将其计作营业收入。
2016年、2017年，泛华金融已经分别向1.3万名、2.37万名借款人发起了房产抵押贷款，累计贷款总额为83亿元、171亿元。2018年前6个月，泛华金融继续向近1万名借款人发起了贷款，新增贷款总额58亿元。
截至2018年上半年，泛华金融管理的存续贷款余额约178亿元。过去3年里，这些房产抵押贷款的名义月利率通常介于0.9%~1.3%，平均贷款期限为5年左右，加权平均实际利率（包括利息和融资服务费）达到了22%~26%。
颇值一提的是，泛华金融董事长翟彬2017年也从公司取得了一笔约500万元贷款，2018年3月清偿，但年化贷款利率则只有7.2%。
信托贷款是泛华金融开展“房抵贷”业务的主要模式。
目前，与泛华金融合作放贷的至少有5家信托公司，包括外贸信托、渤海信托、中原信托、中海信托、百瑞信托。过去3年间，泛华金融9成以上的信托贷款，均是与外贸信托合作。
截至2018年上半年，前3家信托公司设立的贷款信托计划里，优先级份额投资余额为119亿元。据《中国经营报》记者了解，泛华金融与几家信托公司至少发起设立了包括菁华5号、菁华6号、中原财富-安惠系列等多个集合资金信托计划，用以发放个人房产抵押贷款。
一方面，泛华金融对贷款信托计划收取服务费，服务费率根据其管理的不良贷款率高低而定。如果这些信托贷款的不良贷款率控制在3%~10%，泛华金融将梯级收取5%~8%不等的信托服务费。
过去3年里，泛华金融能够将其管理的不良贷款率控制在1.5%~1.82%。2017年，泛华金融向这些信托计划收取的服务费逾6亿元。但今年7月以来，泛华金融与中海信托、百瑞信托签订的信托合作协议上，约定的服务费比率已经降至5%。
另一方面，泛华金融与信托公司达成了增信安排，包括借款人违约时，泛华金融需要偿付贷款本息。而且，由于泛华金融认购了这些贷款信托计划的全部劣后级份额，其要保证信托计划优先级份额投资人的本金与投资收益得到足额支付。
2017年，泛华金融认购信托计划劣后级份额的投资成本超过46亿元，对应取得的投资回报接近16亿元。
除了信托贷款业务，泛华金融还通过名下的3家小额贷款公司分别在北京、深圳和重庆开展了直接贷款业务。但直接贷款业务比重较低，2017年所占贷款总额为4.6%，2018年上半年则进一步降至0.2%。
记者进一步获悉，开展贷款业务过程中，泛华金融尽可能地放大了资金杠杆。
截至2018年上半年，泛华金融发起的总计168.5亿元贷款的资金来源上，70.9%来源于信托计划的优先级份额投资人。信托计划优先级份额的年化融资成本介于9.75%~12.6%之间。
泛华金融认购了信托计划劣后级份额，资金来源占比28.2%，但其中自有资金仅为6.9%，21.3%的劣后级份额受益权被泛华金融转让至私募基金、与之关联的P2P网贷平台“淘淘金”投资人等资金方。
据记者了解，回购协议安排下，泛华金融向私募基金转让信托计划劣后级份额受益权的年化融资成本为15%~18%；此外，通过广东金融资产交易所，泛华金融最终将信托计划劣后级份额受益权转让至与之关联的P2P网贷平台“淘淘金”等投资人，年化融资成本为9.7%~14%。
泛华金融开展的直接贷款业务资金来源合计占比0.9%，其中自有资金仅为0.3%。另外，0.6%的直接贷款资金来源同样由其转让至外部资金方。回购协议安排下，泛华金融将这些小额贷款对应的应收账款收益权打包以后，通过广东金融资产交易所，最终转让给与之关联的P2P网贷平台“淘淘金”等投资人，年化融资成本为9.7%~14%。
这意味着泛华金融以约12亿元的自有资金及合计7.2%的出资比例，通过设立信托计划、回购安排等形式，向中小企业主累计发放了168.5亿元个人房产抵押贷款。
监管风险、业务合规、放慢节奏
泛华金融将其所开展的贷款业务包装成中小企业贷款，但实质上，这类贷款仍属于以房产作为抵押的个人贷款。
据泛华金融的交表材料所述，信托公司与借款人签订的贷款协议约定资金用途仅限于商业经营，禁止用于购买不动产、个人消费或股票交易。
泛华金融北京区域一位贷款销售人员在电话里向记者介绍，贷款申请材料里，除了身份证明、房产权证以外，还会需要公司营业执照和业务合同，但贷款发放以后，一般不会核查资金流向，因此也不要求贷款资金用途与提交的业务合同一致。
该公司华南区域一位贷款销售人员同样表示，即便公司并非借款人名下所有，也不会详细核查公司股权归属，贷款金额300万元以下，亦不会核查贷款资金用途。
泛华金融在开展这类个人房产抵押贷款业务流程上，与信托公司合作，承担的角色包括贷款转介、贷款服务与贷后管理。但随着监管部门对现金贷及资管业务的从严规范，泛华金融之前的贷款业务模式面临着挑战与调整。
泛华金融此前向贷款信托计划承担了增信义务，比如偿付、回购不良贷款及保证优先级份额投资人的本金与收益。但根据监管部门2017年底下发的《关于规范整顿“现金贷”业务的通知》（下称“141号文”），明确规定信托公司等银行业金融机构与第三方机构合作开展贷款业务，不得将授信审查、风险控制等核心业务外包，也不得接受无担保资质的第三方机构提供增信服务以及兜底承诺等变相增信服务。
受此文件的监管要求，泛华金融在2018年已经开始与外贸信托变更调整此前信托计划的增信安排，包括回购优先级份额资金放贷后形成的不良贷款，认购额外的劣后级份额以支付不良贷款无法偿还的本金与利息，以及通过劣后级份额资金发放的正常贷款替换不良贷款等。
141号文同时规定，应要求并保证第三方合作机构不得向借款人收取息费。2017年8月开始，泛华金融已经停止向借款人收取融资服务费，这也直接导致2018年上半年其管理的信托贷款实际利率水平有所下滑。
根据银监会此前下发的《关于进一步加强信托公司风险监管工作的意见》，要求加强对信托产品资金来源与运用的期限结构分析，特别是资金来源为开放式、滚动发行、分期发行的信托产品期限错配情况。
另外，根据监管部门今年最新下发的《关于规范金融机构资产管理业务的指导意见》（下称“资管新规”），当中同样明确了信托计划等资管产品投资非标准化债权类资产应当降低期限错配等风险，同时认定滚动发行、本金转让等情形为刚性兑付。
据悉，泛华金融与信托公司设立的信托计划期限通常为1年~3年，但个人房产抵押贷款期限集中在5年左右，信托计划与贷款产品之间存在明显的期限错配情形。
为此，泛华金融必须着手与信托公司协商调整之前的贷款安排。包括让贷款人“借新还旧”，设定信托计划标准期限为2年，当借款人的贷款到期时，泛华金融从中安排过桥融资偿还旧的贷款后，借款人向信托公司签署新的贷款协议。
泛华金融与信托公司还采用了“过手摊还”的偿付方式（pass-through repayment method），即把信托计划的贷款收益按月直接分配给优先级份额投资人，借款人还款时，信托计划的本金也得到偿付，使得信托计划与贷款期限相匹配。
另外，信托计划到期时，泛华金融称信托公司也可以选择将这些个人房产抵押贷款债权打包转让给第三方。比如，2018年5月~7月间，这些信托计划将累计约12亿元的贷款金额转让给了厦门资产管理有限公司、威海蓝海银行股份有限公司等资金方，约定年回报率为12.1%。
除此之外，资管新规也进一步明确了固定收益类资管产品分级比例不得超过3：1，不得直接或间接对优先级份额认购者提供保本保收益安排等。泛华金融与信托公司对照这些监管要求，均要对之前的贷款协议与信托计划相关条款进行调整。
实际上，受监管政策影响，从2017年下半年开始，泛华金融在过去一年时间已经明显放缓了贷款业务的拓展节奏。
今年以来，泛华金融进一步放慢了贷款发放量。到2018年上半年，该公司管理的未偿还贷款本金总额为178亿元，2018年9月底为177亿元，第二季度新增贷款发放量也从36亿元，进一步降至第三季度的26亿元。
针对信托贷款的业务流程与合规情况，《中国经营报》记者向该公司发函求证，但截至发稿，并未收到该公司的回复或评价。
