余燕明,卢志坤
卢志坤 位于北京市丰台区大红门地区的久敬庄附近，四处可见拆除平整的待开发土地，油毡厂项目是个例外。
油毡厂项目原是北京金隅集团股份有限公司（601992.SH、02009.HK，以下简称“金隅股份”）的工业厂房用地，5年前曾被纳入北京市第一批由市属国有企业提供自有用地建设的自住型商品房项目，不过之后又重新调整为定向安置房项目。
当时同一批供应的7个自住房项目大部分已经建成交付，唯独油毡厂项目落空。但金隅股份已经将油毡厂项目的用地性质，由工业厂房用地调整为居住用地。如果最终建成，油毡厂项目地块上将开发出约20万平方米的住宅。
金隅股份把油毡厂项目列入公司在北京储备的住宅项目之一。目前，油毡厂项目内原先的生产、办公企业早已搬空，但厂房及办公用房仍未拆除，金隅股份日常安排了一名值班人员和一名安保人员盯守，距今至少也有三四年时间。
实际上，据《中国经营报》记者了解，虽然北京市政府、国土部门等已经同意将油毡厂项目土地性质由工业用地转为住宅用地，但项目地块一直没有进行土地收储及出让，金隅股份也没有取得地块开发所必需的用地手续。
金隅股份方面则对外解释称，油毡厂地块项目长年搁置，无法推进开发，系由政府规划暂未确定所致。
项目土地闲置6年
几年前，北京奥克兰防水的一家营销企业已经从油毡厂项目搬到了几百米外的一座底商，当时租用油毡厂项目内的办公楼面临拆除。
而在油毡厂项目租赁厂房及办公楼从事生产经营的最大企业——北京奥克兰建筑防水材料有限公司，也早已搬离。这是一家由金隅股份间接全资控制的防水材料生产及加工企业。
彼时还有多家私营企业租在油毡厂项目内生产、办公，如北京卡莱睿禹防水材料有限公司等。如今油毡厂项目的厂房已经拆除了大半，办公楼也基本腾空。
据油毡厂项目值班的一名安保人员告诉记者，油毡厂项目现状维持了几年，没有什么变化，金隅股份雇佣了他所在的安保公司。
至今，油毡厂项目的办公楼基本清空，仅有一个办公室，金隅股份安排了一名公司人员值班留守，但没有单位挂牌。
西侧毗邻油毡厂项目的是已经建成入住的久敬佳园小区，这个小区不少二手房源挂牌价已经超过了5万元/平方米，而目前丰台大红门区域的新房项目供应则基本“断顿”。
油毡厂项目所在的久敬庄周边，到处都是块状拆除平整的待开发土地。除了少量地块面积较大以外，大部分地块零散分布，还没有集结成片。油毡厂项目在这些覆以绿色防尘盖土网的土地之间，又是一个孤立存在的地块项目。
金隅股份早已把油毡厂项目作为储备项目，但停滞多年，并无进展。
对此，金隅股份方面解释称，油毡厂项目现为金隅股份下属子公司的工业厂房用地，证载土地用途为工业用地。因为金隅股份计划将该宗土地转为房地产开发用地，故纳入了土地储备。但油毡厂项目目前还需要等待政府规划确定后再申请报批，故目前尚未开工建设。
根据北京新版城市总体规划等编制的南中轴地区整体规划，大红门地区将进行整体升级改造。据称，大红门地区整体升级改造方案将整体纳入到南中轴规划，并计划在2018年形成规划方案，启动实施。
北京市丰台区规划部门一位人士在电话里告诉记者，大红门久敬庄区域大部分建设项目已经停工，该区域要重新编制规划方案。但她不确定油毡厂项目是否会面临规划调整。
北京市丰台区国土部门一位人士则称，工业用地收储要先由企业向政府申请调规获批以后，国土部门再进行出让。油毡厂项目之所以耽搁多年，以及土地是否完成调规转性，要向土地使用权人询问具体原因。
据此，记者向金隅股份方面求证公司寻求将油毡厂项目转为房地产开发用地的具体建设内容、搁置原因及后续开发计划，对方表示会向相关业务部门核实项目情况后予以回复。截至发稿，记者暂未收到回复。
油毡厂项目搁置多年，但没有被认定为土地闲置情形。一位开发企业人士对此解释，主要是因为作为工业用地，项目地块还没有完成土地收储及出让。只有金隅股份办理了油毡厂项目地块正式的供地手续以后，停滞时间满1年以上，才有可能被认定为闲置土地。
油毡厂项目最近一次公开可查的进度是在2017年底，金隅股份向北京市规划部门申请确定油毡厂用地控制性规划条件，并确定该项目占地面积约16.3万平方米，调整后居住用地约7.55万平方米，容积率为2.5，相当于规划住宅建筑面积约19万平方米。
如果油毡厂项目居住用地部分最终被金隅股份建成商品住宅对外出售，即便按照5万元/平方米的二手房价格，该项目住宅部分的可售货值也将超过94亿元。
根据金隅股份最新披露的油毡厂项目预算情况，该项目整体投资预算为34.89亿元，按照建筑面积20.78万平方米计算，平均开发成本仅为1.68万元/平方米。
不过，金隅股份仍然标记油毡厂项目拿地时间待定。
工业用地已转为住宅
据记者获悉，早在2012年，北京市政府已经同意金隅股份将油毡厂项目由工业用地调整为住宅用地。
2013年4月份，北京市国土局同意了油毡厂项目的土地转性。油毡厂项目用地总规模为13.11万平方米，拟调整用地用途为“住宅用地”，并且确定油毡厂项目以划拨的方式供应土地。
北京市规划部门在2013年6月初已经公布了油毡厂安置房项目设计方案，该项目拟建方案为地上建筑规模约21.4万平方米，其中住宅地上建筑规模约18.3万平方米。
据北京市政府相关部门在一份信息公开内容中披露称，油毡厂项目具体调整规划内容为“用于西城区建设定向安置房项目用地”，项目建设主体为金隅股份下属的北京金隅嘉业房地产开发有限公司（以下简称“金隅嘉业”），并且一直在着手办理项目建设的相关手续。
大约4个月后，即2013年10月份，北京市住建委、北京市发改委、北京市国土局等部门联合下发的《关于加快中低价位自住型改善型商品住房建设的意见》，实际上成了金隅股份推动油毡厂项目进行房地产项目开发的另一个契机。
为了增加自住房地块供应，这份文件鼓励北京市属企事业单位和相关机构将自有用地用于自住型商品住房的开发建设。
随后，北京市公布了第一批共7个自住房项目，全部由金隅股份、首农集团和北京建工等市属国有企业提供自有用地建设，金隅股份拿出了3宗工业用地用以开发自住房，分别对应朝阳区的原星牌建材厂项目、东坝单店砖瓦建材厂项目，以及丰台区的大红门久敬庄油毡厂项目。
原星牌建材厂项目和东坝单店砖瓦建材厂项目所属地块由北京市国土部门收储后，再以公开投标的方式进行出让，金隅嘉业接近底价中标了这2宗地块，并开发建成了金隅·汇星苑、金隅·汇景苑2个自住房项目。
根据油毡厂项目的自住房规划方案，油毡厂项目总用地面积超过9万平方米，建设用地面积4.45万平方米，总建筑面积逾13万平方米。其中，地上建筑面积接近11万平方米，包括接近10万平方米住宅面积及1万平方米商业面积，规划建成1344套自住房。
虽然油毡厂项目已经编制了详细的自住房建设方案，但不久后，却又被重新调整作为北京市中心城区人口疏解用房项目，即继续由金隅股份建成安置房项目。
对比油毡厂项目调整变更的规划方案，相比建成安置房，油毡厂项目规划为自住房时住宅部分的建筑规模缩减了近一半。金隅股份没有披露油毡厂项目规划方案在2013年反复变更、调整的具体原因。
但据记者了解，当年工业用地转为自住房项目建设，而非建成保障房，开发企业可以取得更为可观的投资收益。
2015年初，金隅股份测算过金隅·汇星苑、金隅·汇景苑2个自住房项目整体销售净利润率和投资净利润率分别超过了16%、25%，而2014年金隅股份保障房项目毛利率仅为21.7%，2017年已经降至11.5%。
