资本逐利长租公寓 另类金融创新惹争议
来源：时代周报
7月以来，李枫所在的长租公寓公司叫停了收房的步伐。
“在自如和蛋壳公寓进入广州后，有一段时间我们曾停止收房。”他向时代周报记者讲述了当时的房源市场上，遇见对方的中介收房，http://www.yixiin.com/news/转身就走。“抢不过他们，他们的融资能力强，资金周转快。”
今年1月，自如公寓完成40亿元人民币A轮融资。同年2月，蛋壳公寓完成1亿美元B轮融资，6月再获7000万美元B+轮融资。在资本的加持下，两家公寓在抢占房源的市场上一路高歌猛进。
而在8月17日，我爱我家前副总裁胡景晖却公开指责以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓运营商，为了扩大规模，以高于市场正常价格的20%-40%在争抢房源，人为抬高收房价格，而这些长租公寓重装修、N+1出租模式加剧了租房价格上涨。
一场长租公寓间的暗斗逐渐浮出水面。
“去年和今年，租房市场可以说是异军突起。”中国综合开发研究院旅游与地产研究中心主任宋丁向时代周报记者分析，在我国房地产大规模调控、压制的背景下，政策鼓励租赁市场发展，给了一个巨大的口子，“长租公寓在政策的推动下，大家都看到了这个巨大的蛋糕，只要进入这个领域就可能会捞到一桶金。”
资本逐利租房市场
十九大报告中提及，坚持“房住不炒”的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居。2018年的中央经济工作会议上，将其作为8大经济工作计划之一，提出要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业的发展。
资本闻风而动，加速入场步伐。以链家为代表的租赁公寓运营机构和房租中介，积极布局长租公寓市场，迅速成长起如自如公寓、蛋壳公寓等一批长租公寓企业。互联网巨头如腾讯、阿里、京东等也通过设立租房平台或投资租房运营企业的方式，参与其中。
金融机构也为房屋租赁市场提供资金支持。2017年11月，中国建设银行通过和招商、华润、万科等大型地产开发商的合作，推出了面向租房者的贷款，利率低于同期房屋按揭贷款的利率，期限最长可达10年，额度最高为100万元。
宋丁认为，资本进入租房市场，会不惜一切代价抢占市场，在垄断或控制了市场之后，将来再把价格调高。而面对嗷嗷待哺的市场，为了不亏损，中介机构只能按照收购房源的价格加价租出去，长租公寓在资本的助力下就出现了一个价格的跳涨。
中信证券数据显示，今年7月，北上广深等一线城市房租增速处于过去五年高位，过去一年，其平均租金涨幅达到20%。除开毕业季短期拉升租房需求，抢房源被认为是租金上涨背后的推手。
而为了打击中介抢房源，哄抬房租。8月23日，在北京市住建委官方网站上，23家涉嫌违法违规的租房中介机构被予以曝光，其中自如公寓赫然在列。住建委表示下一步将加大惩处力度，予以高限处罚，实施联合惩戒。次日，12家投诉较多的中介机构被约谈，长租公寓市场的监管，渐成“严打”形势。
“抢租房源并没有助推租客们的租金大幅上涨，只是业主的租金上涨了。长租公寓运营商压缩自己的盈利空间，给业主加钱。”李枫向时代周报记者解释，一套房的利润空间在1000元-2000元不等，近期也是因为品牌公寓有了大量资金的入账，为了抢占市场，抢占房源，将利润空间压缩，用来抢占市场房源，看上去收房成本上升了，实际上租金并没有涨多少，也在遵循着市场规律。
“8000元、8500元、8700元……恶性的竞争价格，其实很多时候房子并没有签约成功，据我了解，最后竞价抬高了收房价，事后长租公寓运营商都不会和房东签合同。”李枫说，“我相信市场是理性的，如果租金真的高得离谱，没人会去租，国家政策也不允许这样。”
另类金融创新惹争议
8月19日，胡景晖曾警示资本进入租房市场可能带来的风险。他在个人的媒体沟通会上表示：“长租公寓爆仓，一定比P2P爆雷更厉害。”不料一语成谶。8月20日，杭州的长租公寓运营商鼎家网络科技有限公司（下称“鼎家”）宣布资金链断裂破产，波及4000户租客受损。http://www.yixiin.com/photo/
鼎家的破产，牵引出其背后“金融+长租公寓”的模式，这种ABS融资模式，被质疑暗含风险。
长租公寓ABS的融资模式，相当于房客在租房的时候签了合同，在接下来一年里按月或者每季度缴钱给租房公司，这类似一种债务。而租房公司将这些债务打包做成证券产品卖给投资人，这就是 ABS（资产证券化）。
宋丁认为，长租公寓运营商利用租客的信用获得贷款，从银行的角度讲，他们做的是信贷业务，但是到了市场上，就出现了租客的信用和贷款分离的情况。“不是信用者获得贷款，而是被别人利用了。这就把信和贷给切开了，有可能会产生金融的风险在里面，银行也会受到一定的压力。”
一位不愿具名的长租公寓业内人士持相反观点，他向时代周报记者表示，长租公寓需要投入装修改造，才能面向租客，租金贷本质上是平衡资金收支，部分收回运营成本，包含装修、管理成本、人员工资、财务成本等，这样的金融操作在任何一个行业都是相当普遍的。
宋丁表示，通过资产证券化产品获得银行融资，同时又通过公寓出租，回收租金，两个渠道完成了长租公寓整个融资的过程。他认为，长租公寓并非中介所有，而是从市场上高价收购而来，是用别人的资产做资产证券化产品，这是风险所在。“他们利用了银行和原业主的资产，利用了政策支持，制造了一个比较大的系统性风险的可能。”
李枫觉得此次长租公寓的争论，主要集中在租房贷上。“长租公寓本身的发展模式是没有问题的，可以鼓励多种支付模式，有租客是愿意接受这种分期付款模式的，关键是中介要明确告知对方。”
加强长租公寓金融监管
收房是做长租公寓的关键一步，决定着日后的利润空间。据李枫介绍，长租公寓运营商都是通过线下的中介收房，和房东签合同，然后翻新装修，“一般都会隔出一间房来，三室变四室”，这也被业界称为“n+1”模式。最后是通过长租公寓运营商的平台，将房子分租出去。
“在抢房源的高峰期，我们这些中小型长租公寓公司只能捡漏。打信息差，在他们还没有发现房源前，提前和房东签合同。”李枫举例说，一套房的收房价是5000元，利润空间有2000元，“他们可能加价到6500元，我们就不可能和他们抢了，因为我们的目的是赚钱，而他们的目的是抢占房源。”
8月17日，北京住建委联合市银监局、市金融局、市税务局等部门，约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人，明确了“三不得”：不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不得通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源。
“从中介（长租公寓）的角度来讲，如果在现有的政策管控框架内，这样做也没有什么问题，租客签约了，银行也把贷款放出来了，利用增益的资金，可以做其他事情。”宋丁认为，该事件凸显了我国在金融创新方面国家政策法规的缺失性。“无法监控到如此细的环节，但这其实是一个很大的口子，一旦戳开以后，他们利用国家对租赁市场的支持，利用巨大的租户信用，形成一个巨大的资金流，这就会产生金融风险，所以国家一定要尽快补课。”
徐斌提醒租客：“凡是让你贷款租房再还贷的，一律都不要接受，就算便宜、店大也不行，除非他把他家房子抵给你。”他认为在房屋租赁方面，我国仍然存在立法不足的情况，应该加强法律方面的监管。同时应该设定租金的上限，跟住房价格一样受到限制。
“现在租房市场泥沙俱下、鱼龙混杂，市场应该已经出现扭曲了。”宋丁表示，下一步肯定政策要出来了，要对整块租金价格管制、房源的收购等出台一些管制措施。“特别是现在国家经济背景不好的情况下，要避免长租公寓成为一个负面的推动因素。”
“如今能买房子的人越来越少，租房的人越来越多。”长租公寓租客欧力告诉时代周报记者，房租上升会让更多有抱负的年轻人远离城市，如果一个城市重视租客群体，应该建立由政府、企业和租客共同去承担租金的体制，在司法和配套等方面予以扶持和帮助。
时代周报记者曾联系自如公寓的管家，希望做进一步采访，对方表示暂不能接受采访。
（文中李枫、罗丽、欧力均为化名）
