财联社6月7日讯，因筹划重大资产重组停牌两个月的浙江广厦（600052.SH）日前公告称，公司拟将天都实业100%股权以15.38亿元的价格，转让给公司控股股东——广厦控股。
这是浙江广厦与广厦控股之间进行的又一次资产腾挪。此前通过收购浙江广厦所持雍竺实业、东金投资股权，广厦控股已从上市公司手中购入不少房地产资产。但是，天都实业这笔关联交易引发了投资者对浙江广厦贱卖资产的质疑。
据了解，位于杭州余杭的超级大盘天都城是天都实业的主要资产，也是浙江广厦去年最主要的营收来源。尽管历经十余年天都城的开发已接近尾声，但截至去年底，天都城剩余的天详A和天祥B两地块，仍有约25.85万平方米建筑面积尚未出售。
考虑到天都城即将推出房源约2万元/平方米的售价，以及杭州楼市处于明显上行期，天都实业此次交易价格与所售资产价值，形成了较大差距。
对于投资者的质疑，浙江广厦董事会办公室回应财联社称，“贱卖资产这种说法站不住脚。价格是由第三方机构进行评估的，也走了相关流程。未来公司会继续执行此前的既定战略。”
市价与交易价存较大差距
在杭州楼市火热、部分区域“一房难求”之际，浙江广厦还是把天都实业转给了大股东。
浙江广厦在6月5日《关于为浙江天都实业有限公司延续提供担保的公告》中披露，至2017年年底，天都实业总资产31.66亿元，总负债28.33亿元，净资产3.3亿元。不过关于天都实业究竟有哪些已售和待售货值，浙江广厦并未进一步对资产状况做出详细披露。
事实上，天都城仍有体量不小的住宅尚未销售。这部分未上市住宅如销售变现，将带来一笔相当可观的收益。
据浙江广厦2017年报，天都城新开工、在建的共有三栏，分别为天都滨沁公寓、天祥B和宾果公寓三部分。
“宾果公寓去年基本销售完了。天都城还有两个地块没有销售，是天祥A地块和天祥B地块，A地块就是滨沁公寓，之前销售了一部分后续房源还没有推出，B地块是即将销售的沁园公寓。”天都城滨沁公寓的销售人员向记者表示。
对于未出售部分的面积，浙江广厦在2017年年报中有所披露。天祥A地块总建筑面积约18.7万平方米，天祥B地块总建筑面积约17.6万平方米，这两个地块总建筑面积约36.3万平方米。年报显示，截至2017年底，未售出部分约25.85万平方米。
天都城一置业顾问告诉财联社记者，今年8月前后将推出新房源，预期售价在2万元/平方米左右。总体量可能有1200套，面积有90平方米和115平方米两种户型。“目前周边二手房价格已经到2.2万元/平方米了，楼层不错、房龄不长和房型好一些的，价格甚至能达到2.4万元/平方米。”
以天都滨沁公寓总建筑面积约18.7万平方米，再去除已销售部分9.95万平米，及今年一季度销售掉的5055平方米，这一地块未售面积约8.25万平方米。另一幅天祥B地块17.6万平方米的总建筑面积，两个住宅地块未出售总面积约25.85万平方米。
如果以天都城销售人员报出的即将上市房源约2万元/平方米价格粗略估算，暂不考虑未来杭州房价继续上涨的可能性，25.85万平方米未出售部分可能会带来的收益，约为51亿元左右。
年报显示，天都滨沁公寓2017年销售均价1.37万元/平方米。若以浙江广厦在年报中公布的成交均价来粗略估算，这两个地块未售部分有望获得约35.5亿元的销售额。
浙江广厦于公告中称，标的资产的交易价格，以评估机构出具的以2017年12月31日为基准日的标的资产评估报告载明的标的资产评估值为基础，由交易双方协商确定为约15.38亿元。
资产评估谜团
“地产项目估值大致的思路是，参考物业当时的市场价格算出总值，再减去因交易资产而产生的相关债务。交易价格很大程度上是在估值价的基础上展开，两者即使在价格未必一致，但差距往往不会太大。 ”一家国际房产评估机构估价师告诉财联社记者。
浙江广厦在《关于为浙江天都实业有限公司延续提供担保的公告》中披露，至2017年年底，天都实业总资产31.66亿元，总负债28.33亿元，净资产3.3亿元。
由此来看，若以天都城剩余货值51亿元的价格为依据，减去28.33亿元的负债，项目交易价格在22.67亿元左右。此外，据浙江广厦在年报中披露，至2017年年底，天都城在建项目的实际投资额约2.76亿元。
“如果负债是与转让项目有直接关系，那么在估价中的确应该进行去除。但如果债务与所转让项目关联度不高，是因此前开发其它地块而背负的负债，而非开发这两个地块而引起，那么这部分负债不应该被计入到这笔交易的成本中，应当被剔除出去。” 上述国际房产评估机构估价师向记者表示。
另值得一提的是，上述评估师告诉财联社记者，在交易评估中除了负债的尽职调查，还有两项基础工作，一项是对交易物业面积的厘定，另一项是对单价进行评估。
上述估价师告诉财联社，对在建或待建项目，一般会参考名为“计容积建筑面积”的指标。之所以采用这一指标而不是总建筑面积，是因为总建筑面积可能包括很多公建配套。在交易中，则要去除诸如会所、不可售的停车位、小区服务设施或其它不能因销售产生收益的公建配套部分。
浙江广厦2017年报披露，天祥A计容积建筑面积约13.2万平方米，总建筑面积18.7万平方米，两者之间相差5.5万平方米。而天祥B计容积建筑面积约12.2万平方米，总建筑面积17.6万平方米，两者之间相差5.4万平方米。两地块的计容建筑面积与总建筑面总计相差10.9万平方米。
“天都城很大，十几年以来小区已经建了不少配套设施。这两个小区是较普通的住宅区，会所面积不大，没有太多承建的公共建筑，连停车位都是要销售的，几乎没有持有的部分。”一位天都城项目销售人员表示。
对于投资者的质疑，浙江广厦董事会办公室回应财联社称，“贱卖资产这种说法站不住脚。价格是由第三方机构进行评估的，也走了相关流程。未来公司会继续执行此前的既定战略。”
财联社记者向这笔交易资产进行估值的第三方机构——北方亚事资产评估事务所进行了询问。其向财联社记者表示，因与被评估方签订了保密协议，不便对外披露项目估值更详细的情况。“除非当事企业出具函件，才可以向授权方披露指定的信息。”而就交易资产如何估值等问题，截至记者发稿，浙江广厦方面尚未予以回应。
被售资产为去年营收主力
财报显示，至2017年底，浙江广厦总资产为52.75亿元。也就是说，此次15.38亿元转让天都实业，相当于去年底上市公司总资产的近三分之一。
该公司年报显示，2017年浙江广厦营业收入约8.22亿元。如果分地区来看，去年上市公司在浙江省内的营业收入达8.1亿元，该区域营收增长了34%，即浙江区域占到总营收约98%。对于浙江省内营业收入同比增长34%，浙江广厦在年报中明确指出，主要系天都城项目结转面积较上期增加较多所致。
从前述几项浙江广厦公布的数据中，可见被转让的天都城项目对于浙江广厦的意义：被卖掉的天都城，是浙江广厦去年全年核心的营收来源。今年将杭州天都城这一项目卖掉后，浙江广厦的房地产项目已经所剩无几。
对于为何要卖掉对上市公司有重要意义的天都城，浙江广厦董事会办公室向财联社记者回应称，这是公司去地产化战略布局的重要举动。
“按此前公布的战略，上市公司会逐步退出房地产，聚焦到影视文化等行业。” 浙江广厦董事会办公室人士表示。
“今年是上市公司2015年执行去地产化三年计划的最后一年，未来会将更多资金和精力放到影视文化等产业板块。”上述董事会办公室告诉财联社记者。
2015年8月，浙江广厦提出未来三年将通过销售清盘、股权转让等方式剥离房地产业，通过置入发展空间较强的影视文化业，探索新的产业发展方向。不过浙江广厦转让房地产资产，接盘者并非其它第三方企业，而是大股东广厦控股。
2015年意欲退出地产后不久，浙江广厦将所持雍竺实业51%股权及东金投资100%股权，分别以5.29亿元和5.8亿元的价格出售。被转让的两家公司的主要资产，是位于杭州及浙江东阳的房地产项目，接盘者也是浙江广厦大股东广厦控股。
业内人士质疑，浙江广厦退出房地产的理由是不看好其发展前景，但是资产又全部由广厦控股接盘，有自相矛盾之嫌。
此外，浙江广厦在公告中指出，“因天都实业持有的中心广场地块不满足开发条件、开发方案未确定，经公司与交易对方广厦控股协商一致同意，中心广场地块收益权不纳入转让范围（标的资产评估过程中对中心广场地块的评估值为 0 元）。”
尽管这一名为中心广场的地块被评估为0元，但在地块满足开发条件后，浙江广厦将以合理的估值将其收益权对外转让。浙江广厦称，“同等条件下，交易对方或交易对方指定的第三方拥有优先受让的权利。”
浙江广厦股权结构显示，广厦创始人楼忠福除直接持有浙江广厦0.2%股份，还持有广厦控股91.5%股份。从公司关系来看，广厦控股持有上市公司浙江广厦37.43%股份；广厦控股还是广厦建设大股东、持有后者85%股份，而广厦建设又持有上市公司浙江广厦5.98%股份。即楼忠福通过直接、间接的方式持有浙江广厦约43.64%股份，是上市公司的实际控制人。
值得一提的是，浙江广厦提出去地产化、发展影视文化业之后的几年时间内，业绩并未明显好转，几项关键的财务指标反而出现了下降。
财报数据显示，2017年浙江广厦营业收入8.21亿元，较2016年17.39亿元的营收大幅下降，且仅为2015年23.42亿元营收的约1/3。
而该公司净利润及现金流也出现大幅下滑。浙江广厦2017年1.88亿元的净利润，较2016年3.57亿元净利润，大降47.24%；经营活动产生的现金流量净额这一项，2017年为6.24亿元，较上年11.53亿元下降45.88%。而置出房地产开发业务对浙江广厦业绩的影响，仍有待进一步观察。（财联社记者 王海春）
