编者按：“3·17”新政已经过去一年有余，2017年4月份之后，北京二手住宅月网签量从未超过1.5万套，但今年4月份网签量却达到了将近1.4万套，创下一年新高，这背后意味着什么？今日，本报聚焦北京二手住宅市场小幅回温，向读者揭示真实的北京二手房市场。（http://www.yixiin.com/quote/）
距离史上最严的“3.17”调控已过去一年多的时间，北京的住宅市场也在慢慢消化相关政策带来的影响。据《证券日报》记者了解，虽然新房市场仍处于低迷状态，但北京的二手房成交已有复苏迹象，有望走出谷底。
不过，近期北京多家商业银行将首套房贷款利率调整为基准利率的1.1倍，趋紧的信贷政策也给刚刚出现复苏迹象的二手房市场蒙上了一层阴影。
有业内人士表示，3月份及4月份的成交量相比此前虽有提升，但和调控前相比仍有较大差距，加之《关于加强限房价项目销售管理的通知(征求意见稿)》(以下简称《通知》)的出台，新房供应量有望加速恢复，分流二手房市场的客源。因此，二手房市场能否真正回暖仍需观察。
新房持续低迷
数据显示，4月份北京新建住宅签约1161套，连续4个月新建住宅签约量低于1200套，而这是有网签数据统计后，第一次出现这种情况。
对此，分析人士指出，北京新房成交持续低迷，主要是短期内供应不足，例如4月份北京商品房仅新增供应187套，创下近年来新低；同时，大量持币客群仍在等待更多共有产权房及限价房的上市。
根据北京市住建委官网显示，今年前4个月北京共审批通过22个住宅项目的预售证，较去年同期新建住宅的预售证获批率下降27%，其中4月份仅永丰嘉园一个住宅项目获批销售。“北京大量的新建限价住宅，因为销售政策未明确而未能入市，只有销售政策尽快明确，才能有效增加市场供应量。”中原地产首席分析师张大伟指出。
思源地产市场发展部副总经理郭毅也表示，只有限价房供应开闸放水后，大量持币客群的消费动力才能被激发，让北京新房市场真正迎来销量的复苏。“目前，刚需客群多在等待较便宜的限价房和更多共有产权房的上市”。
而在这种背景下，虽然新房整体成交低迷，但改善型需求在近期的新房成交中成为交易主力。4月份，北京别墅及90平方米以上的住宅产品共成交933套，占比达80%。
二手房走出最低谷
由于新房供应不足，更多的购房人群将目光投向了二手房市场。根据中原地产研究中心统计的数据显示，4月份北京二手房共成交量13673套，虽然同比仍下滑了19%，但已经是近一年来单月成交量最高的月份。
《证券日报》记者在走访二手房市场时也了解到，3月份以来，北京各大中介的看房客户明显增加，部分小区的房价出现止跌反弹的迹象。“最近我们每天的成交量相比最惨淡的那几个月，多了好几倍。”某大型中介门店员工向记者表示。
同时，记者在这家中介的手机客户端上看到，位于北三环海淀区的某小区，5月4日上架了一套1058万元的三居室，单价10.4万元/平方米，挂牌第二天便卖出下架。APP上的带看记录显示，该房源挂牌仅一天时间，便被不同的经纪人带看了98次。而该小区同户型住宅去年曾成交2套，总价均低于1058万元。
“这套房子其实不算便宜，对口小学海淀民族虽然是百年老校，可在海淀也算不上顶尖的。而单日带看98次虽然是个别现象，但还是能看出整体市场的回暖，毕竟这在前一段时间是不能想象的。”有资深购房人士称。
张大伟也表示，“对于北京房地产市场来说，经过了2017年的一系列调控政策后，最近几个月政策平稳，市场成交量筑底，部分刚需逐渐入市，成交量有所恢复，虽然整体价格依然下行，但下行趋势逐渐放缓，且主要集中在二手房市场”。
不过，张大伟也指出，“每年5月份北京的小学会开启入学信息采集工作，因此3月份至4月份，都是学区房最重要的交易时间。因此这段时间的市场活跃度有所提高，但影响市场的最主要政策依然是信贷等政策，而其宽松的可能性并不大”。
同时，上述资深购房人士指出，虽然受多重因素影响，二手房整体市场的走势尚不明朗，但北京高端二手房的行情肯定不会太差，“北京目前住宅市场最大的客群并不是刚需，而是刚改，这里面也包含了很多高端改善型客户。由于供应不足，加之限价，高端新房不是谁都能买到的，所以很多人只能去看高端二手房。而优质高端的二手房，本身保有量也少，大家换房最后肯定也是往好的去换，供需间的不平衡，会让这类房子的价格更为坚挺一些。”
信贷再度收紧
实际上，从目前的趋势上看，信贷政策未来仍有收紧的可能，并进一步影响房地产市场的表现。
本周，包括建设银行、中国银行、招商银行、北京银行在内的10家商业银行相继表示，将把首套房贷款的利率，提升至不低于人民银行基准利率的1.1倍。二套房贷款利率政策不变，仍为基准利率的1.2倍。
“按照北京上海的刚需房价简单测算，贷款25年的刚需从过去的85折优惠利率到现在的基准利率甚至上浮，房价即使降低8%左右，对于刚需来说，利率上涨已经抵消了这部分降价节省的资金。”张大伟表示，“从历史上看，除了2009年与2015年之后的一段时间，大部分时期首套房的执行利率都在6%左右，所以后续房贷利率或还有上升的空间。而在信贷收紧延续的周期内，房地产市场仍会持续降温”。
此外，与贷款利率调整一起影响市场走势的，还有上述《通知》的出台。随着相关政策的制定接近尾声，未来一段时间，将有大量的限价房及共有产权房入市，进而提升新房市场的成交量。
根据《通知》规定，限房价项目可售住房销售限价与评估价比值高于85%的，由开发建设单位按限价规定自行销售；比值不高于85%的，由市保障房中心收购转化为共有产权住房。
对此，北京房协副会长、秘书长陈志认为，“总的看，85%的设定比例是经过综合考量和测算的，按这个比例，目前已推出的限房价地块，经初步测算80%左右的项目应该不会被收购，将按照普通商品住房由开发企业销售，因此对这类项目总体影响不大”。http://www.yixiin.com/quote/
张大伟也表示，未来有可能产权出现变化的，只有五环内最核心位置的部分房源。
“总体来说，这份《通知》有助于北京住宅市场价格的稳定，压缩限价房牟利空间的同时，也可以对周边房产定价产生更积极的引导。”有分析人士称。
