卢志坤 “什么‘买了后悔一星期，不买后悔一辈子’，买了才后悔一辈子。”荣盛房地产发展股份有限公司（002146.SZ，以下简称“荣盛发展”）开发的位于唐山丰南区的未来城项目一位业主向《中国经营报》记者抱怨道。
近日，记者在项目实地走访获悉，未来城项目屡遭业主投诉，涉及到售后返租、篡改合同、虚假宣传等诸多问题。
就荣盛未来城售后返租等相关问题，记者向唐山市丰南区住建局房管所咨询此类情况时，房管所回应称，这种情况是违规的，目前对荣盛未来城正在处理阶段。
记者就业主投诉的相关问题联系荣盛发展方面多个部门要求采访，均被对方婉拒。
业主称遭遇“连环套”
“0风险、稳赚不赔”“首付10万存商铺，年保收益40000元”“专业运营团队、8%~10%高收益”。在一位业主提供的材料中记者注意到，荣盛发展曾经以高收益、无风险等宣传语吸引购房者。
但据其中一位业主介绍，事实并非如此，这都是骗人的，从进入售楼处的那一刻起他们就进入了荣盛发展精心设计的圈套，而且是一环套一环。
根据该业主介绍，当时购房时销售人员表示有优惠，可以享受“3万抵5万”“6万抵10万”等优惠。但这笔钱却未计入到总房款中，合同中也没有这笔钱的记录。业主告诉记者，在交完钱之后才知道，这笔钱是团购费。
而团购费也分为两部分。在一位业主提供的6万抵10万团购费的收据中，记者注意到，其中一张金额为4.9万元的收据为一家中介公司开具，另一张1.1万元的收据则为北京意家科技有限公司（以下简称“意家科技”）开具。
根据工商资料信息显示，荣盛房地产发展股份有限公司持有北京意家科技有限公司母公司90%的股份，间接控制意家科技。
业主对此质疑称，房子是直接在项目销售处购买的，荣盛发展销售人员也从未提起过其他公司，那么，这个团购费又从何“团”起？
另据业主介绍，团购费也仅仅是个开始。在购房前，销售人员一直强调每年净收益8%~10%不等，10~12年就可回本。到了应该开始返还收益时，业主却收到了荣盛发展方面的通知，需要按房屋租赁收益的13.1%先缴纳底商租赁税费，才能获得租金返还，不缴纳则无法获得租金返还。
业主表示，如果说前面的团购费是小坑，那么这个就是一个深坑了。业主认为，荣盛发展开始宣传的8%~10%收益实际是税前收益，这样的话通过收益回本的可能性将不复存在。
此外，部分业主还表示，在操作过程中荣盛发展还有擅自修改合同、代替业主在合同上签字等现象。但记者无法独立核实该部分内容。
“我们已经向有关部门投诉了80余次，到现在都没有一个解决的办法。”一位业主说道。他投诉的内容包括荣盛未来城售后返租涉嫌虚假宣传等问题。
业主向记者介绍，购买荣盛未来城商铺时，业主除了和荣盛发展签订商品房买卖合同，还与荣盛发展旗下的物业公司唐山盛商物业服务有限公司（以下简称“盛商物业”）签订了委托经营合同。
据记者看到的一份委托经营合同，业主与盛商物业签订的合同期限为10年，在委托期内，业主每年可获得的经营收益为：业主商铺所在楼座的净利润，盛商物业根据业主购买店铺的房款占整个楼座总销售额的比例，以净利润的90%按比例分配给业主，盛商物业获取10%。比如，C座一年的净利润为1000万元，业主购房款为50万元，C座销售时的总销售额为1亿元，则业主可获得的租金收益为4.5万元（此处未考虑前述业主所称税费部分）。
据记者了解，实际上，“售后返租”一直被明令禁止。根据《商品房销售管理办法》第十一条规定，房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。
法律层面也早已对“售后返租”行为给出明晰界定。2011年1月4日起施行的《最高人民法院关于审理非法集资刑事案件具体应用法律若干问题的解释》要求，“不具有房产销售的真实内容或者不以房产销售为主要目的，以返本销售、售后包租、约定回购、销售房产份额等方式非法吸收资金的”，最高可判10年有期徒刑。
对于“售后返租”，一位房地产行业专家表示，这种经营模式已经不常见了，由于风险问题，部分地方政府早已禁止此类情况。
唐山市丰南区住建局房管所方面告诉记者，售后返租是违规的，目前对荣盛未来城正在处理阶段。
记者就上述相关问题致电荣盛发展董秘陈金海、荣盛唐山公司，但未收到回复。荣盛发展的品牌部负责人则以刚来公司不熟悉情况为由，拒绝了记者的采访要求。
商场经营状况惨淡
多位业主告诉记者，由于未来城项目当前商场经营情况不佳，他们担忧之后几年的租金能否顺利到账。
根据公开信息显示，未来城项目是荣盛发展全国布局的第11个商业综合体项目，斥资近50亿元，总占地面积约10万平方米，总建筑面积约41万平方米。目前，产权式商铺在销售中。
荣盛未来城的一位置业顾问介绍，项目分为A、B、C、D四个楼座。其中A座的超市、B座的健身房和儿童体验馆均已经开业，C座1-5层也已经开始试营业，D座则正在装修。
记者在现场注意到，整个综合体已经完工，但外围的绿化等工作还未完成，商场外的电梯处在封停的状态。
但记者环绕项目走一圈，只见零星的商家入驻，绝大部分底商店铺处在空置状态。从窗口向里望去，仍空空如也，甚至都没有装修。
走进C座商场，整个大厅里几乎没有购物者，相邻店面的服务员则在聊天，无所事事。据记者了解，商场已经开业超过1年。该商场总共5层，1~2层主营服饰，3层为电玩城和小商店，4层为餐饮，5层为电影院。
二层一家服装店店员介绍，商场平常没有什么人流，店铺每月的流水也就1万元左右，老板每个月都赔钱。三层的一位商户也表示，商场人流量并不大。
多位店员表示，商场里几家业主自己经营的店已经关店了。现在整个商场的店铺绝大部分为荣盛发展自营的品牌。据上述服装店店员介绍，四层的餐饮也因为某些原因全部关店了。
在商城四层，记者注意到，这一层的店面除了一家火锅店，其余都没有营业。火锅店的一位员工介绍，这个火锅店是荣盛自己开的，除去节假日每天也就8~10桌左右。
对于商场的招商计划，未来城项目售楼处一位销售顾问表示，这个是由荣盛发展自己的商管公司管理，售楼处暂时不知道。
一位商业地产专家告诉记者，一个购物中心从开业到正常的经营状态，早期国内的购物中心磨合期大概在3年左右。现在消费者的接受能力很强，只要是好东西、迎合消费者需求，很快就会进入正常的经营状态。
上述专家认为，如果是用“售后返租”的模式，经营的难度相比于全持有的模式要高，返租的回报要求和合理的租户组合可能会出现不适应的情况。最后经营者为了追求回报，可能会牺牲租售组合的合理性，很难说这样的购物中心能做得好，要和全持有的购物中心保持同样的管理水平相当难。
一位业主告诉记者，在某次与荣盛发展的谈判过程中，商管公司的负责人告诉她，公司正在积极筹措资金给业主返租。
