今年以来港股市场上中资房产股强势上行，板块估值获得大幅提升。中国恒大、融创中国、碧桂园等龙头股涨幅分别高达415%、369%和207%，而恒生地产建筑业指数今年以来上涨逾43%，大幅跑赢恒生指数。该指数追踪的93只地产股中，77只今年以来获得涨幅，而涨幅超过100%的有15家，中资公司占绝大多数。
市场分析人士表示，今年中资房产股获得重估，南下资金功不可没。虽然年底市场承压，板块有所回调，但多家机构大行认为明年中资房产行业基本面健康，继续看好明年板块估值上升空间。
中资房产股强势上涨
从中资房产股今年的业绩来看，前十强的龙头房企增速和规模都非常可观，但从港股市场过往的表现来看，销售业绩与股价并不必然同步。尤其是中资房产板块，过去多年，中资房产股的市盈率长期保持在5至7倍，出现集体的低估情况，比香港本地房企的市盈率低出不少。而经过今年的大涨之后，一批内地房产股的市盈率出现上升，板块估值修复，今年牛市中市盈率增速大幅跑赢香港本地房企。
市场分析人士表示，中资房产股今年板块获得重估，在很大程度上受益于互联互通带来的大笔南下资金。数据显示，南向资金今年累计净买入达7181.2亿港元，而中资房产板块是资金重点流入的板块之一，并且涨幅列前的几只中资房产股，都是南向资金喜欢的标的。此前一些规模不错的中资企业，到了香港后就表现平平，主要原因是这部分企业的估值并没有得到很准确的计算。而南向资金对以恒大、融创、碧桂园等内房股的偏爱，是建立在对内地房地产市场格局及龙头房企商业模式理解的基础上。
港股市场从前以外资为主导，而今年以来强大的南下资金不仅使股票的估值体系有所改变，同时也重新平衡了内外资之间的话语权。最典型的例子就是中资房产股板块了，如恒大、碧桂园、融创今年走出了惊人的走势，内资是今年该板块崛起的主要力量。如果按照最新的港股通持仓排行看，前几名的持股量占港股流通股的比例已经基本在30%左右，可以说在这些股票上，港股通资金有绝对的话语权。
重估仍有空间
虽然年内中资房产股获得重估，股价飞涨，但第四季度该板块表现并未延续前三季的强势，出现了明显的回调。市场分析人士表示，一方面由于港股大市承压和年底结算的资金压力，出现了获利盘抛售。另一方面是由于市场忧虑信贷及政策收紧所致。但是总体来看，明年港股市场核心上涨逻辑未变，内地资金持续南下，加上中资房产板块估值仍相对较低，房企表现分化龙头房企强者恒强，因此市场对明年板块走势仍有信心。
高盛上周发表研究报告称，今年首九个月该行覆盖的中资房产股价飙升，而近三个月平均回调10%(同期MSCI中国指数升2%)，主要是由于市场忧虑信贷及政策收紧所致。该行称，中资房产股估值已有所上升，但预期2018年股价仍有强劲上升动力，驱动引擎包括在实施需求管制地区供应紧张；中国及全球宏观经济好转；更重要的是该行覆盖的公司市占率上升。因此，该行预计未来两年内房产公司每股盈利增长可达每年20%。
野村上周发表研报称，相信中资房产股紧缩周期己过三分之二，短期对内房股最大推动因素为政策及利率。该行料未来半年，中资房企销售将因去年高基数而出现按年增长放缓，兼且内地政策已达最严厉状态，相信其后会开始放松，但过程将会较缓慢，规模亦较小。展望明年，该行相信全国房地产销售将维持平稳，销售量将按年跌5%，其中一、二线城市销售将自低位回升，三、四及五线城市需求将正常化并出现销售回落。明年全国楼价则相信将按年上升5%，当中一、二线城市将回升，三、四及五线城市则维持稳定。该行并相信明年内地二十大主要房产发展商销售增长将占整体30%。该行表示，相信中资房产股调整近完成，建议趁目前内房股股价弱势之际，收集估值低或表现稳健的股份。
国泰君安上周发表研报称，明年中资房产股基本面健康，维持内地房地产行业“跑赢大市”评级，因房地产市场降温接近完成，且预计商品房销售在2018年下滑有限。拥有卓越成本控制能力的房地产开发商将会在下半场比行业平均表现更好。
兴业证券此前发表研报表示，在上市地产公司合约销售持续超预期的前提下，行业整体估值有望继续上行。因此，维持对行业“推荐”的评级。兴业证券认为港股上市地产公司的优势在于品牌、资金、规模、沪港通以及深港通持续的资金净流入。此外，当前地产公司配股有利于改善其财务状况，降低净负债率，为后续发展奠定基础。在严格限购限贷的政策下，中大型上市地产公司逆市扩张，资金、品牌优势明显，以远高于行业平均水平的增速扩充规模，行业集中度大幅提升。后续会有更多的地产公司配股，但是地产公司配股不是终点，而是新的起点。
