时代周报记者 刘娟 发自北京
一幕商业片演成了悬疑剧，好在第一季已经落幕。
轻资产化的万达集团，以并购曲线拿地的融创中国（01918.HK，下称“融创”），6折接盘重资产万达酒店的富力地产（02777.HK，下称“富力”）间的637.5亿元重磅交易，在7月19日下午到达了戏剧张力巅峰。
生意场里并非都是零和游戏。今年4月底，万达内部高层会议上，为万达城找买家的议题抛出。这些文旅项目扩张后带来的负债压力，正在影响万达商业回A节奏。今年7月中，王健林找到了买家孙宏斌，一道搭售了万达酒店。一番波折后，李思廉主动入局。
觥筹交错之前，王健林、孙宏斌、李思廉、张力笑容满面站到了一起。这是王健林口中的“三赢”生意：万达一年内收回巨额资金，轻松完成了轻资产转型；融创吃下5000万平方米土储，交易对价减少200亿元，舆论对其负债率、现金流的担心，至少可放下一半；富力得到了它想要的，低价、庞大的酒店群落。
万达要打造百年企业，王健林提出最核心点，是追求长期稳定的现金流，“不管企业销售额多大、企业资产多少，核心的问题是能不能看得见10年、20年、30年以后的现金流在哪里？”
地产曾是万达过去所倚重的，支撑了万达这头资本巨鳄多年的高增长。而如今转型的解决方案，就是把地产项目打包易主。203个万达广场是王健林留下的核心资产。
融创：150亿元已到万达账上
操着一口山西普通话，第一个上台的孙宏斌紧张又腼腆，规规矩矩念完了他的发言稿。
这不是孙宏斌的一贯风格。镁光灯下，孙宏斌习惯即兴发挥，他很多次都独自撑起整场的答记者问，辛辣苛刻提问来者不拒，全程无尿点。
这一次不同，7月19日北京大望路万达索菲特酒店7层发布会里的把酒言欢，依的是王健林的主场习惯。
在年长十岁的王健林面前，孙宏斌谦逊且低调。他花了大篇幅来感谢王健林的信任，“万达选择融创作为合作伙伴，是对融创团队的认可，是对融创高端项目操盘能力的认可，是对融创判断力、重信用的认可”。
半个月前，万达先向融创抛出了“绣球”，是王健林主动寻找到孙宏斌。孙宏斌并没有犹豫多久，看了三天万达的账本后，就决定努努力吃下这笔632亿元大单。
“我们一做完这个（13个万达城），公司规模就大了一倍。你说这事儿我该不该干？这事儿我打破脑袋也得弄啊。”发布会前一天，孙宏斌在大董烤鸭店解决完午饭，临时起意找来十多路记者，宣示他的坚定。
折戟顺驰之后，孙宏斌和融创鲜少再提冲击行业排名，但嘴巴不说不代表心里不想。王健林点破甚至利用了孙宏斌的心思，“拿到万达城，两年内，融创可以闯进房企前两强”。
万达城里的大量优质土储，会是孙宏斌团队打未来战役的弹药。这13个万达城位列广州、重庆、成都、青岛、无锡等一二线省会和重点城市，总建面约5897万平方米，其中自持面积约924万平方米，可售面积约为4973万平方米，可售占比高达84%，每平方米楼面价不足融创公开市场拿地价格的1/3。
按第一上海证券的估算，经万达一役，融创的土储跃升至行业前三，仅次于恒大和碧桂园。截至2016年底，融创拥有土地量7912万平方米，同期国内土地储备前三强分别为恒大2.2亿平方米、碧桂园1.6亿平方米和绿地1.3亿平方米。
过去多年的万科一超多强的房企格局，在去年变成了万科、恒大、碧桂园三强争霸。融创现在有了争跑道的机会，其内部人士张峰（化名）透露：“今年消化部分万达城资产，就可能冲击房企第一集团。”
孙宏斌做买卖喜欢“算大账”，跟万达城搭售的万达酒店资产他一并要了，并主动说起，“融创上半年卖了1100多亿元，账上躺着900多亿元现金，我们的股东没有一个人担心我们付不了钱，最担心的是这事儿做不成”。
孙宏斌站到了机会区，也踏在了风险点，他低估了外界对融创的债务担忧。各家银行在融创宣布收购万达系列资产之后，全面排查融创资金风险。标普、惠誉、穆迪这三家国际评级机构，均下调融创的债券评级，以表达对其债务之担忧。
许久未发微博的孙宏斌，再度通过这个平台对外喊话，不要过度担心融创，“一是因现金流失败过，知道现金流的重要性，把公司安全放在首位；二是知进退，在放弃上没有人比融创更决绝，比如去年10月份起不在公开市场买地，比如放弃绿城、佳兆业、雨润；三是有战略更有执行，我和团队一直在一线，听得见炮声，敢拼刺刀”。
但在金融机构介入排查的一周内，孙宏斌还是做了许多动作，他多次面会王健林。两人决定重置原来632亿元的框架协议，引入第三方合作伙伴。这才有了后来富力入局的机会。
“酒店资产包并不在融创的兴趣范围内，迟早是要剥离的，”内部人士张峰称，只是没想到这么快找到买主。
最新协议显示，融创438.44亿元收购13家万达城，富力199.06亿元接盘万达77间酒店。酒店资产包打折的差价部分，被加到了万达城里，还有所提价。
“这个溢价，是可以接受的，也是三方满意的价格，”孙宏斌称，“新交易方案比原来的有更好的流动性，降低了融创的负债水平。变动之后，融创和万达也不发生借贷关系。”
按照438.44亿元交易对价和454亿元总负债，孙宏斌拿到万达城4973万平方米可售面积的平均成本也只有约1700元/平方米。孙宏斌透露，预计到最终交割时，13个万达城账面上还会有超过200亿元现金。
这笔生意划算吗？
真金白银迅速到账，体现孙宏斌对这笔交易的诚意。7月19日下午那场世纪牵手发布会之前，融创已将首笔款项150亿元支付给了万达商业。
时代周报记者了解到，万达第一批交接给融创的项目有四个，包括西双版纳万达城、南昌万达城、无锡万达城和哈尔滨万达城。目前，双方团队正在进行上述项目的股权交割，和财务账簿、印章印鉴等资料的交接程序。
富力：买了只“下蛋母鸡”
签约结束后，三家企业的四位老板在贵宾厅合了影。
站在王健林旁边的张力和李思廉，嘴角难藏笑意。半路找来谈判的富力，使得这场从631亿元升至637.5亿元的重磅交易，平添了不少戏剧性。
据时代周报记者了解，7月15日那个周末，富力主动联系了万达，表达了收购酒店的意愿。他们从谈判到签约的过程很短，总共历时不超过一周。
富力地产董秘胡杰在7月20日的招商证券电话会议上有过介绍：“收购不是长时间谈判，是一个短时间偶然机会，没有预判性，没有在原来考虑的计划内。”
但这场必须要签的协议中，最难估的因素也正来自富力，不确定性自始至终都席卷整个三方交易。
坊间传闻此起彼伏，有几种版本，签约前一天，富力甚至不想加入谈判；签约当天，富力坐地起价，当场要求五折签约；富力要求修改交易条款。
事实上，直到19日签约当天，交易三方仍在敲定合同细节。签约当日上午，三方的执行团队依然紧锣密鼓在谈判，一直谈到原定下午四点签约仪式启动时仍未有结论。
签约仪式最后推迟了一个半小时才进行。索菲特酒店VIP室里的博弈细节至今仍少有人知，摔杯事件成谜。除了孙宏斌神色匆匆进出过两回，其他人不曾出来过。
在这间VIP室和另一间会议室来回穿梭的，是包括富力北京大区总经理张辉，万达集团高级副总裁、法律事务部总经理王宇男和融创等在内的三家公司签约代表，表情凝重、脚步匆忙。
发布会现场背景板上的富力二字，出现、消失、再出现，就是典型的临时变阵。在李思廉演讲过后才压轴登台的王健林说：“摔玻璃杯争吵是谣言，他们都在等打印签字。”
重新打印合同是事实。据时代周报记者了解，大佬们博弈过程中，确实有提议回归到最初的交易框架，即仍由孙宏斌一并吃下13个万达城和76家酒店。所以才会有第一次更换背景板的发生。
胡杰在招商证券电话会议上还透露：“谈判过程里大的东西之前已经谈完了，富力只接受6折。但收购成本确实有变化，到签约前最后一刻才定下来。”
但最后，三方的祝酒高脚杯碰在了一起。76家酒店最终谈到了77家，富力199.06亿元的收购价仅为酒店账面净值6折，低于酒店成本。王健林说，以这种价格批量出售酒店，100年只有一次。
胡杰则称：“收购对价不足200亿元，以一年50亿元现金流说，酒店正常经营4年就可以回收对价；和富力其他项目现金流回正率相差无几（3年多）。通俗地说，富力买了只可以下蛋的母鸡。”
富力近年已难追上第一梯队，今日之举被解读为通过酒店打差异化旗帜。收购完成后，富力将持有超过100家酒店，成为全球最大的五星级酒店业主，并有计划在将来对酒店业务做分拆上市的动作。
电话会议内容被媒体披露后，很快，胡杰发表严正声明一则，称本人从未就上述收购事宜接受过任何媒体的采访，亦未公开发布与上述交易过程相关的言论。未经证实的原因是，富力得了便宜还卖乖的表态，让万达上下颇为不满。
万达：将主要投资放在国内
王健林认为，从企业战略，商业逻辑上看，三方都是赢家。
万达的逻辑很简单：大量减少负债，收回巨额现金。富力入局后，两笔交易同步进行，万达无须再向融创放贷。不出意外，一年之内，万达就将收到637.5亿元款项，而原计划这笔钱要三年内才能全部收回。
时代周报记者拿到的《大连万达商业地产股份有限公司2017年度第三期中期票据募集说明书》（下称“募集书”）里，披露了万达商业香港退市后的财务数据。2014-2016年，万达商业合并资产负债率分别为72.51%、 70.93%、70.26%。截至今年一季度，这一数值维持在70.61%。
截至2016年末，万达商业有息负债规模（包括短期借款、长期借款、一年内到期的长期借款和应付债券）为2244.56 亿元，其中银行借款1126.79亿元（开发贷340.66亿元，经营贷786.13亿元），发行债券817.41亿元。
众口铄金之下，王健林在发布会里披露了万达商业的负债情况。
“本次转让后，万达商业的贷款加债券总计接近2000亿元。万达商业的账面现金1000亿元（不含13个文旅项目账面现金300亿元），加上本次转让收回现金680亿元（含回收往来款），现金共计约1700亿元，”王健林称，万达商业决定清偿大部分银行贷款。
此外，万达商业还有1300亿元销售物业存货，全部卖掉也可以收回几百亿元。到年底，万达商业持有3300万平方米商业物业，2018年租金超过330亿元。今后5年，预计万达商业租金年均增长20%左右。
“从表面看，万达是变卖资产降负债，实际上万达只是卖了该卖的，留下了该留的，”王健林称，万达转让的文旅项目是地产中回收周期最长，对现金流压力最大的；万达转让的酒店项目是投资回报率较低的，“目前中国，能靠商业中心和文化旅游品牌管理实现规模利润恐怕只有万达。”
203个万达广场是王健林留下的核心资产。今年上半年，万达广场以轻资产方式拓展了26个，新开业的万达广场有9个，占比达3/4。王健林预计，今后每年以轻资产模式拓展万达广场在40-50个。
从投资类万达广场到合作类万达广场，这两年，万达商业的轻资产路线正在衍变。
“别人拿钱下订单，我们负责找地、建设、招商和运营，这种就叫投资类万达广场。”去年，王健林与富力地产联席董事长兼总裁张力握手言欢签下的500亿元投资大单就是这种模式。同样，中信信托、民生信托也是金主，交给了万达商业650亿元大单。
王健林团队的任务是，从2017-2019年，每年要开业交付30个投资类万达广场给投资方，净租金双方分成。
他们慢慢发现了另一条路径，对方出地又出钱，万达只需负责设计、招商、运营等，净租金7∶3分成。这种合作类万达广场，王健林称之为万达轻资产模式的最高级形式，“连资本化环节都省掉了，还解决了集体用地问题”。
同时，万达城的品牌也已确立，可以品牌输出。未来20年，孙宏斌要付给王健林130亿元万达城品牌许可使用费。
现在，王健林对万达商业的考核发生了变化，既不追求收入规模的扩大，也不追求净利润的高速增长。他的目光盯着“净利润结构”这个关键词，并给万达商业定了一个“小目标”：2017年起，租金年均保持25%增速，在万达商业净利润占比中每年提升5%。
未来，国内的发展会是万达的重头戏。签约后的第二天，王健林对外表态，“积极响应国家号召，我们决定把主要投资放在国内”。
