今年年初以来,土地拍卖市场经历了几次波动,部分城市再现高价地块。5月份,这一市场显现出从低谷中缓慢恢复的趋势,供应与成交量均有所增长,尽管与去年同期相比仍有显著下滑,成交单价也有所降低。
自然资源部近期发布的通知对2024年住宅用地供应策略进行了指导,促使多地调整土地供应计划,未来住宅用地的供给将与现有房屋去化周期及土地储备量挂钩,旨在促进市场供需平衡。
随着市场环境变化,房企在拿地策略上做出调整,以应对新局势。国有企业和部分头部企业在土拍中仍然活跃,相比之下,多数民营房企拿地步伐放缓,部分企业的投资拓展部门甚至出现大幅度缩减,转而专注于资产处置。尽管如此,一些企业表示,在遇到核心优质地块时,依然会把握投资机会。
5月份数据显示,土地市场供需两侧持续底部回升,但与以往年份相比,整体规模明显“缩水”。流拍率略有上升,溢价率则持续下降,反映市场热度降温。一线城市在土拍中展现出较强的韧性,供应与成交量均有增长,而二线和三四线城市的表现则各异,二线城市供应增加但成交下滑,三四线城市则双双向好。
自去年9月底起,土拍规则发生重要调整,包括取消地价限制和远郊区容积率限制,使得市场回归“价高者得”的原则。自然资源部最新的通知则进一步强调,根据城市商品住宅去化周期动态调整住宅用地供应,以维持市场稳定。
目前,多数城市的库存水平偏高,去化周期超过合理范围,导致缩减土地供应成为普遍现象。众多城市今年的住宅用地供应计划较去年有所减少,苏州、东莞等地的住宅用地供应更是创下新低。
在此背景下,房企投资总体趋向保守,前五个月的拿地总额较去年下降。国有企业继续主导拿地市场,而部分房企则利用行业调整期,积极寻找“抄底”机会,成为新晋市场参与者。然而,大部分房企仍保持低投资意愿,未来投资预计将持续聚焦于核心城市及其优质区域,郊区及三四线城市的吸引力则可能减弱。
总体而言,土拍市场正经历深刻变革,向着更市场化、理性的方向发展,而房企的投资策略也将更加谨慎和有针对性。尽管政策层面频繁释放积极信号,但销售回暖对投资意愿的实质提升还需时日,短期内市场将处于逐步修复的状态。