关于房地产行业的未来走势有很多传言,比如,房子过剩了?政策没用了?日前,在万科媒体交流会上,万科董事会主席郁亮表示:“市场短期有压力、长期有信心。”
在2021年的媒体交流会上,郁亮表示:“尊重常识,回归常态,阵痛之后,仍有机会”。到2023年,他坦言:行业阵痛比想象得更长、更痛。目前,房地产市场情绪比较悲观,可能受了一些网络传言的引导,比如,房子过剩了?政策没用了?
房屋“过剩论”系误读
“房子真的过剩了吗?”郁亮分析说,导致“过剩论”有两个原因,第一个就是“我们都被平均了”。什么是“被平均”?郁亮举例说,如果马斯克走进会场,那么,会场里的人均财富是多少?可能个个都是大富翁,但实际情况不是。所以说,大家都被平均了。根据第七次人口普查调查数据显示,中国城镇人均居住面积为38.6平方米,这个数字也被平均了。因为城镇居民人均居住面积约在36.5平方米,镇上居民为42.3平方米,也就是说城市居民的居住面积被镇上居民平均了。“人均居住面积38.6平方米是建筑面积,如果折算成使用面积,仅仅相当于40年前日本的居住水平。”同时,大城市被小城市“平均”了,小城市又被乡镇“平均”了。从城市角度来看,目前,一二线城市人均居住面积为34.3平方米。
随着生活水平提高,中国老百姓的居住水平不可能停留在40年前日本的水平上。比如以前粮食不够要定量供应,后来粮食多了,就从“有没有”过渡到“好不好”阶段,之后又从粗粮到细粮,现在又回归到自然生态有机粮食,等粮食更多之后,就会发现,粮食可以做饲料、酿酒、做酒精、做工业用品。
在住房领域,同理可见。过去,行业都聚焦在长期居住的解决,但其实还存在短期居住需求。比如,西双版纳、西昌、海边一些项目,大量旅居人口,这些项目百分之七八十客户都来自外地,人们对房子的需求会越来越多元化。郁亮表示,住房作为居民生活的刚需不会消失,压制久了总要释放出来。今年8月以来,政策的发力释放了合理的住房需求,已显现出一定效果。9月,一二线城市成交面积环比增加13.4%,10月上半月最新数据相较9月继续好转。