中国人民银行发布的最新数据显示，截至2024年第二季度末，全国新发放的房贷利率已低至3.45%，而市场上大量存在的房贷利率普遍超过4%。这一利率差距促使“提前还贷潮”持续升温，民众呼吁调整现有房贷利率的声音日益增强。
9月24日，人民银行行长潘功胜在国务院新闻办的新闻发布会上透露，计划引导商业银行将存量房贷利率降至接近新发放房贷的水平，预期平均降幅约为0.5个百分点。同时，宣布将首套房与二套房的最低首付比例统一调整，全国范围内二套房贷款的最低首付比例从25%降至15%。
中泰证券研究所的政策分析首席杨畅指出，这些政策体现了货币政策促进经济稳定运行的努力，通过降准释放约1万亿元的长期流动性，为实体经济提供更多资金支持。首付比例的下调进一步减少了购房障碍，旨在激发居民购房热情。
目前，新旧房贷利率之间存在较大差异，新发放房贷利率不断下探，部分城市甚至降至3%以下，而多数存量房贷的利率依旧维持在4%以上，导致居民急于提前还款。
中金公司的数据反映出，银行按揭早偿率维持在14%的高位，且存在利用消费贷或经营贷替换房贷的情况。据统计，第二季度末个人住房贷款余额同比下滑2.1%至37.79万亿元。
专家分析，降低存量房贷利率有望抑制提前还贷趋势，对稳定居民消费具有正面效应，同时也是楼市回暖的积极信号。
中央财经大学的杨海平研究员认为，此举不仅能缓解提前还贷压力，还能优化借款人的财务状况，释放消费潜力。全球降息趋势也为国内提供了操作空间。
然而，实施过程中还需解决一些挑战。例如，如何在满足市场对利率调整需求的同时，确保银行正常运营不受影响。杨海平建议，根据各地区新发房贷利率调整幅度，遵循风险定价原则，并考虑对银行因利率下调造成的利息损失给予补偿。
萨摩耶云科技的郑磊首席经济学家强调，针对存量房贷客户的多样性，需制定差异化政策，确保政策的有效执行和持续性。同时，提醒房贷持有者在做决定前应全面评估自身状况和政策细节，谨慎行动。
展望未来，杨畅表示，关键在于观察资金政策能否有效刺激需求侧，期待更多需求端的刺激政策出台。
