购房者在苏州购买了一套房屋，房贷利率接近5%，通过贷款中介的帮助，他将房贷转换成了经营贷，利率有所降低。中介承诺每三年可顺利续贷，但今年夏季，该购房者申请续贷时遭到银行拒绝，原因是他房屋的评估价值下降了约40%，不足以支撑原有的贷款额度。
近期，全国房价普遍下滑，连续七个月出现下跌趋势。据统计局数据，全国70个大中城市的房价无论同比还是环比，均连续七个月下行，其中7月份同比降幅最大，达到5.3%。房价的大幅缩水导致许多像这位苏州购房者一样的人面临银行抽贷或需补充抵押品的情况。
与此同时，由于最新房贷利率持续下调，与旧贷款利率之间的差距增大，一些资金中介开始再次推广房贷转经营贷的服务，尽管这存在断贷和续贷困难的风险。专家提醒，经营贷续贷存在不确定性，如果评估价值下降，借款人可能需要填补差额，否则可能面临房产被司法拍卖的风险。随着房贷利率的下调，经营贷的长期成本效益也变得不确定，建议购房者审慎考虑。
以一位上海闵行区的购房者吴翔为例，他近期频繁接到中介电话，推荐他利用LPR可能进一步降低的机会，将房贷转换为利率更低的经营贷。中介声称可以将经营贷利率降至2.7%，远低于他现有的4.7%房贷利率。尽管如此，考虑到潜在风险，吴翔仍感到犹豫。
房贷转经营贷的操作通常涉及中介协助购房者成立公司、申请营业执照，然后利用公司资质及房产作为抵押，向其他银行申请经营贷款。此过程中，部分中介还提供垫资服务，但会收取一定手续费和利息。
值得注意的是，个人贷款资金违规进入房地产市场一直是监管部门严厉打击的对象，今年有多家银行因房地产贷款业务管理不规范等问题被处罚。
在监管趋严的背景下，为何仍有中介冒险操作？一方面，部分银行表示信贷额度充足；另一方面，房贷利率与新贷款利率的差距促使许多购房者寻求降低成本的途径。然而，银行内部人士强调，虽然信贷投放需求大，但对小微企业经营贷的审核标准并未放松，要求企业具备一定的运营时间和实体经营场所，以及稳定的现金流。
房贷转经营贷隐藏着诸如续贷补差价在内的多重风险。随着房价下跌，越来越多的转贷者遭遇续贷难题。加之房价持续走低的趋势，经营贷续贷者可能面临抵押物价值减少，从而带来无法续贷甚至房产被拍卖的风险。
