7月以来的烂尾楼事件，导致不少业主集体“强制停贷”。实际上，在此之前，业主停贷现象也并不罕见。
本文从裁判文书网遴选了20多年来的15份判决书，试图分析银行贷款、楼盘烂尾、业主停贷之间的关系，以及后续银行、开发商和业主三者之间的诉讼争议焦点。
有趣的是，从判决书上看，面对楼盘烂尾后业主停贷的争议，不同地方法院做出的裁决大相径庭。而有些法院给出的判决依据与法律思维，也截然相反。
这其中，一些地方政府还积极介入烂尾楼及金融借贷矛盾纠纷，为化解社会矛盾、维护社会稳定，提供了可贵参考——比如，20年前成都一起著名烂尾楼事件得到了当地政府全力“兜底”与协调方案，最终化解危机，保护了业主权利。而广州从化发生的三起持续25年、涉及香港业主的烂尾楼案件中，尽管香港业主失去音信，缺席庭审，法院还是有力保护了他们的合法权益。
买房者停贷，是否应关联三方合同?
从一个购房者的角度看，广西桂林市临桂县人贾建华是够倒霉的。
2012年，他向中国农行桂林分行借款19.5万，双方签订借款合同，约定15年还清，并办理了房屋期权抵押登记手续，借款保证人则是楼盘开发商金穗公司。2014年，银行发放了贷款。所谓“发放贷款”，即银行向开发商“金穗公司支付首期款8.4万余元”，后来又陆续将贾建华的“195000元贷款划到金穗公司账上”。
此后，贾建华陆续偿还贷款本息，2016年6月停止还贷。 2018年，中国农行桂林分行将贾建华、郭素华和开发商告上法庭，要求贾提前清偿全部剩余贷款本息共15万余元。
法庭上，贾建华辩解，停贷前，自己已经累计向银行还款41期。之所以断供，“在于借款保证人(开发商)金穗公司违约”。根据贾建华与开发商金穗公司签订的《商品房买卖合同》，交房时间应该在2014年5月。但金穗公司因资金链问题停工，导致部分房屋烂尾，涉及“2000多业主”。业主们多方维权，仍然难以收房。而贾建华本人在停贷之前，已经支出了约17.2万。
贾建华认为，自己的17.2万元已经打了水漂，不能进一步扩大损失，在这种情况下，银行“应当通过实现抵押权、追索保证人金穗公司，实现债权”，即向开发商索赔。
贾建华说，那17.2万是他的“血汗钱”，买房“关系到几代人的居住问题，不是投资。更不是以盈利为目地”。停止偿还贷款本息，实际上是一种“自救行为”。在庭上，他坚称自己不是有意断供，只是希望“延期还款”，“只要开发商交房给我们业主，我会想办法还贷的。”
2018年，桂林市叠彩区法院作出宣判，认为“《商品房买卖合同》和《借款合同》是两份独立的合同，根据合同约定，守约方可起诉违约方要求其承担相应责任”，判定贾建华违约，应继续还贷，后续利息按照合同也应上浮50%。此外，法院判决，银行对贾建华所购买的房屋“经依法处置所得价款享有优先受偿权”。
由于开发商金穗公司对贾建华的债务有连带偿还责任，因此法院判决，金穗公司在承担担保责任后，还“有权向被告贾建华追偿”。
有类似经历的还有吴霞、肖美枝、熊春芸。2014年1月，他们分别在云南昆明安宁市购买彤洲置业有限公司开发的某商业中心商铺，总价分别为102.75万、78.1万、85.5万。三人分别向中国工商银行安宁支行贷款，还款期限为10年。开发商彤洲公司承担阶段性连带责任保证。
此后，三人每月支付贷款，直到2018年断供。2018年9月，工商银行安宁支行将吴霞、肖美枝、熊春芸三人，以及彤洲公司告上法庭。
肖美枝辩解称，购买商铺前，开发商承诺返租，因此业主在明知没有还贷能力的情况下，才贷款。但后来，彤洲公司开发的楼盘停工烂尾，也没有向业主支付事先承诺的返租款，导致自己在支付了一段时间的按揭贷款后，无法继续支付。
庭审中，肖美枝还称，银行在审批贷款的事项上，存在严重失误，也应承担相应的责任。“借款合同虽系白纸黑字，也存在霸王条约。”
而到庭审时，肖美枝购买的商铺仍未办理抵押登记手续。
工商银行安宁支行要求吴霞立即偿还本金余额40.8万，肖美枝立即偿还本金32万余元，熊春芸立即偿还本息40万余元，并加收30%利息。
庭审中，开发商彤洲公司没有出庭。但法院表示，彤洲公司应当对合同约定的债权本金、利息、逾期利息、罚息、复利、违约金、补偿金，以及其他费用，承担连带还款责任。在承担担保责任后，彤洲公司“有权向债务人追偿”。
从判决书上可以看出，本案中，法院完全没有将开发商项目烂尾的因素纳入考量。
没拿到房，还要继续还贷
福建莆田的吴伟敏维权时同样经历了一番曲折。
吴伟敏是“90后”，买房时与莆田市开发商建德公司签订《商品房买卖合同》，并于工商银行办理了按揭贷款。按照合同，交房时间应该在2016年12月底。然而，该楼盘烂尾，无法按时交房。
与吴伟敏一起遭遇烂尾楼的，还有其他几百户业主。烂尾一年多后的2018年1月，吴伟敏决定断供。几百户业主一起向莆田荔城法院起诉开发商建德公司，法院判决建德公司按总房价的日万分之一赔偿。
后来，吴伟敏和其他业主一起，申请将烂尾楼盘引入实力更大的开发商“阳光100”项目。新的项目，交房时间在2018年10月。
但由于建德公司的烂尾，导致办证逾期，预抵押没有转为正式抵押。续建期间，建德公司继续承担着阶段性担保。在此期间，工商银行陆续从建德公司的账户中划扣了9万多元担保金。
吴伟敏认为，这是由开发商烂尾造成的系列后果，并非自己的责任，“如果建德公司按时交房办证，那么根据合同的规定，它的阶段性担保责任就结束了，划扣款项的事情就不会发生了。”逾期办证，导致吴伟敏一家无法报户口，孩子无法读书。
2017年6月，为了还房贷，吴伟敏夫妻去希腊打工，直到2020年打官司时，吴伟敏还在希腊。吴伟敏的妻子泽宇2020年1月回到长沙娘家，随即遇到疫情，直到当年4月底才回到莆田。因此，在此期间，吴伟敏夫妇没有收到建德公司起诉他们的诉讼材料。一审法院解除了《商品房买卖合同》，将贷款银行的预抵押登记注销。
等到吴伟敏夫妇回过头来，发现情况已经变得非常危急——开发商虽然被划扣了9万多，但一审法院却判吴伟敏承担违约金16.3万;尽管建德公司“逾期交房、办证违约在先”，现在却可以收回房屋，继续对外出售。
而此时，莆田的房子比几年前签订合同时，每平米涨了6000多，“转手能多卖80多万”。吴伟敏不服，认为一审判决“让开发商违约反而获利”。
二审中，法院认为，吴伟敏办理按揭贷款后，未能按合同约定向银行还贷，“致使建德公司承担保证责任”。其断供行为导致的后果，符合解约条件。
对于吴伟敏反复提出的，“建德公司违约在先，逾期交房后又逾期办证，造成预抵押没有转为正式抵押”，二审法院认为，“建德公司是否违约，是否逾期交房、办证并不必然导致吴韦敏不能偿还银行按揭贷款的法律后果，也并非吴韦敏拒不偿还银行按揭贷款的正当理由，该抗辩理由与本案系不同的法律关系，二者不具有关联性”。
因此，法院认为，是吴伟敏“怠于向银行履行偿还按揭贷款的义务，以致触发合同的解除条款，应自行承担相应的不利法律后果。”
广西钦州的杜克萍，甚至在后续补缴了拖欠的房贷后，也没能逃避惩罚。
2009年，杜克萍购买钦州开发商兴业房地产公司开发的一套房子，总价31.7万余元，双方签订了《商品房买卖合同》。2010年，杜克萍向中国工商银行钦州分行贷款22.2万元，还款期限25年，开发商提供担保。
随后，工商银行将贷款发放给开发商兴业公司。但几年后，该楼盘烂尾，无法办理房产证。2017年10月，杜克萍开始断供。2019年，工行钦州分行将杜克萍、开发商兴业公司告上法庭，要求解除贷款合同。
庭审中上，兴业公司未出庭。杜克萍承认，楼盘烂尾后，她抱着一种朴素的想法：“通过断供，银行跟政府反映，让政府能够重视业主们的问题，使业主的房产证得以解决。”
但工行钦州分行工作人员提醒她，这种断供行为没有效果。因此，杜克萍于2019年春与工商银行商量并约定，采取“隔月交”的方式还贷。此后，杜克萍凑钱，偿还了欠款。
几个月后，工商银行仍然把她和开发商告上了法庭。杜克萍在庭上哀求，说已经知道拖欠房贷是不对的，但自己也有苦衷，“我不是真正意义上的老赖，我承诺以后会按月还款。”
最终，法院认定杜克萍“违约事实不可改变”，判决2010年杜克萍与工商银行签订的贷款合同解除。同时，杜克萍还应偿还工商银行剩余的贷款本金约16.4万元及利息。
就这样，耗费了10年的工夫，杜克萍既没有拿到房子，还要继续还贷。
昆山：“不应将全部风险集中于购房人”
相比上述判例，吴亮要幸运得多。
2014年3月，吴亮向江苏昆山五丰公司购买了一套商品房，总价89万余元。合同签订后，吴亮预付了45万余元，并向上海农商行昆山支行借款44万，还向五丰公司的商管公司支付了近3万元的委托经营管理费。按照合同，交房时间为2016年6月底。
但不久后，五丰公司的楼盘项目就停止施工，成了烂尾工程。2017年7月，吴亮购买的房子完成了联合验收，但五丰公司一直没有为其办理房产证。截至2018年1月，吴亮向上海农商行还贷本息合计15.2万余元。
2018年8月，五丰公司及其商管公司向昆山市人民法院提交了破产申请。
2018年，吴亮将五丰公司及其商管公司，以及上海农商行昆山支行告上法庭。昆山法院对吴亮的诉求给予支持，不仅解除了他与五丰公司的购房合同，还解除了他与上海农商行昆山支行的贷款合同。
那么解除合同后，吴亮已付的欠款如何收回?银行贷款又该如何收回?
昆山法院认为，上海农商行昆山支行发放贷款前，五丰公司支付过贷款保证金，上海农商行昆山支行对五丰公司的项目情况、资信状况等均做了审核和调查。因此，“上海农商行昆山支行向购房人出借的贷款系专款专用，且事实上系由银行将贷款直接给付开发商;上海农商行昆山支行事实上是参与了购房人与五丰公司之间的购房合同关系。”
昆山法院认为，银行发放贷款，并不只是与业主发生了单一合同关系，而是与业主和开发商的购房合同关系紧密关联。
上海农商行昆山支行系基于五丰公司的担保发放贷款，否则，上海农商行昆山支行不会发放贷款，房屋买卖合同难以建立和履行。同理，五丰公司也参与了购房人与上海农商行昆山支行之间的贷款关系，并交纳贷款保证金。“因此，昆山法院明确：商品房买卖、借贷、担保等诸多法律关系系难以割裂的整体。”
法院认为，购房合同、贷款合同、委托经营管理合同解除后，吴亮剩余未还的贷款，“由五丰公司返还而不由购房人返还”。
而银行也不能置身事外。因为在发放贷款时，上海农商行昆山支行对五丰公司的履约能力是有深入调查的，“其不论是专业水平还是资产能力均强于购房人”。因此，银行对开发商资信不佳的后果，即工程烂尾，应承担责任。
法院同时认为，在这一购房、借贷的交叉关系中，实际占有和使用贷款的是开发商，上海农商行昆山支行也因此获得了利息收益。现在，因为五丰公司的关系解除了合同，“购房人未获得任何收益，而将遭受首付款损失，从该角度而言，也不应将全部风险集中于购房人，而应由上海农商行昆山支行分担。”
因此，昆山法院判决，贷款合同解除后，五丰公司应将首付款本息、已付房款(共60.3万元)返还给业主，将贷款本息(含尚未归还的贷款本金，共34.8万)返还给上海农商行昆山支行。
此外，由于吴亮断供时，五丰公司已经向法院申请破产，“房屋买卖合同及贷款合同的解除，业主无过错，责任均在五丰公司;合同解除后，未履行的不再履行。”甚至，吴亮请求的，五丰公司从原定交房时间之后“承担首付款利息损失”，法院也给予了支持。
这一判罚思路，显然充分保护了业主作为“消费者”和“弱势群体”的利益。
濮阳：因“不可抗力”导致的烂尾
2019年2月，河南濮阳人管壁生购买了荣佑公司开发的一套房子，总价131.6万余元。管壁生支付了首付39.6万余元，剩下92万元向银行申请了贷款。按照购房合同，交房时间应当在2020年10月底。
然而2020年10月中旬，荣佑公司函告管壁生，“项目因受政府扬尘管控和突发‘新冠肺炎疫情’等因素影响，导致无法按照既定施工进度施工，因此2020年10月31日前无法交付房屋。”
2021年，仍未拿到房子的管壁生，向濮阳市龙华区人民法院起诉开发商荣佑公司，要求开发商在继续交房之外，支付违约金4.8万余元。
庭审中，开发商荣佑公司提供的材料表明，2019年2月至2021年3月，楼盘建设项目受到政府环境治理的影响，停止建筑工程土方作业、配套道路、管沟开挖作业等，总计9次，共计254天。其间，受2020年新冠疫情影响，河南全省实行管控，共影响施工53天。
开发商荣佑公司辩称，楼盘项目延期交付缘于环境治理、扬尘管控、新冠疫情等“不可抗力”。截至庭审前，各种因素导致的暂停施工已累计503天。
荣佑公司还着重强调，延期交付的同类判决，在河南省内已有众多案例，因此应该根据“同案同判”原则判决。
庭上，荣佑公司倾诉了两年来房地产业遭受到的普遍困境，“目前开发商面临的市场环境已无法承受全体业主的违约金及可能出现的退房诉求;纵观河南省内，破产烂尾的楼盘也不在少数。”在此情况下，荣佑公司称，一直在积极赶工，庭审前已向许多业主交房。
荣佑公司还称，随着疫情影响及国家对房地产市场的调整，“大多数开发商已处于高资金压力状态，近两年发生的业主断供银行扣划开发商保证金案件、初始登记违约金案件、转移登记违约金案件、退车位案件等已使众多开发商不堪重负。”因此请求法院综合考量各方因素裁判。
荣佑公司担心判决会引起“跟风效应”，因此恳求法院，“作为开发公司，(已经)承担巨大资金压力，如判令支持违约金，则会引起大量业主起诉，将无力承受，最终损害大多数业主利益。”
最终，濮阳市龙华区人民法院认定开发商“因不可抗力停工293.5天(其中违约时间227天)，顺延交房符合双方约定”，荣佑公司不存在违约行为。
在该案例中，政府社会治理因素对烂尾楼产生了较大影响。那么，在烂尾楼及其引发的金融借贷纠纷中，政府部门能起到什么样的协调、化解危机作用呢?
2014年，湖南郴州市浙商桂东分公司开发了东方红广场商品房项目，郭丽红于当年1月支付了购房定金，2015年又相继支付两笔购房款，共计支付购房款41.8万余元。
2016年5月，另一名业主刘智敏与浙商桂东分公司签订了购房合同，总价57.8万余元，其中首付22.8万余元，按揭贷款35万元。按照合同，浙商桂东分公司应在2016年年底交房。随后，刘智敏分多次缴清首付款，并于2016年6月前还完了贷款。
然而，该楼盘地块却因为在拍卖时没弄清与市政排洪管网工程存在冲突，导致实际施工中必须更改设计、重修排洪渠，建筑进度、交房时间延期。2016年11月，开发商在《郴州日报》通告了该楼盘将延期交房的情况。
据判决书描述，2016年年底至2017年，遭遇楼盘烂尾的业主们到工地“拉横幅、堵工地、堵项目部”，发起抗议。开发商事后抱怨，这些行为“直接导致材料商断供材料，施工公司离场，涉案房屋建设工程烂尾”。桂东县多个政府部门介入协调。
2017年4月，桂东县信访局召集业主代表与开发商，召开了协调会议，协议约定浙商桂东分公司必须在当年10月1日前交房，并由开发商向每户业主预付3000元违约金，剩余违约金在交房时一次性赔付到位。
直到2018年1月，浙商桂东分公司出具验房通知，通知物业公司与郭丽红验房并办理了交房手续。至此，在桂东县政府部门的协调下，这一矛盾被成功化解。
虽然最终拿到了房子，但业主们要求开发商承担违约责任。2020年，郭丽红、刘智敏分别将浙商桂东分公司告上法庭，要求开发商赔偿因延期交房产生的违约金。最终，法院判决，浙商桂东分公司分别赔偿郭丽红2.19万元、刘智敏1.56万元。
成都：20年前如何解决烂尾楼问题
20年前在成都发生的烂尾楼事件及其解决方案，或可为今天的同类问题提供借鉴。
2001年，罗绍勇购买了成都青羊区“爱舍尔花园”的一套房子，并与开发商豪斯公司签订了《商品房买卖(预售)合同》。合同约定，房款19.3万余元，2002年6月底交房。随后，罗绍勇支付了首付3.8万余元，并向农业银行蜀都支行贷款15.5万元，期限30年。
然而，豪斯公司从2001年初就因缺乏后续开发资金，导致项目停工。罗绍勇了解这一情况后，就停止向农业银行还贷。当时一起停止还贷的，还有其他业主。
2002年，为了解决“爱舍尔花园”烂尾问题，成都市青羊区委办公室向市委办公厅出具了报告，“要求各方协调处理可能造成的社会不稳定因素。”
因无法承担对外债务，以及中铁二局等债权人的申请强制执行，2005年，成都市中级法院查封了豪斯公司的“爱舍尔花园”项目(已更名为“上河城二期工程项目”)，并依法委托评估、拍卖，但因流拍而未卖出。
最终，上河城被变卖，中铁二局等4家公司作为优先受偿人，以2672.2万的价格获得该项目产权。随后，中铁二局接盘，对6栋烂尾楼进行全面复工建设，并对其中一栋楼进行拆除重建。
复建期间，成都市中院发布公告，要求涉案的6栋楼290套房屋及地下车库的业主向法院申报登记。其中，就包括罗绍勇。其中20套房屋所有权无法获得购房证据材料，法院规定，中铁二局对这20套房屋可进行销售，并将销售款留存5年。“5年内若有权利人向本院提交真实、齐全、合法的购房资料主张权利，经本院审查确认后，房屋已售出的由你公司全额无息退还其已缴纳的原购房款，房屋未售出的则退还其原房屋。”
直到2006年12月底，罗绍勇才收到中铁二局公司交付的“上河新城”房屋，于是，罗绍勇在2008年向农行蜀都支行支付了本息合计5.3万余元。
彼时，从市、区政府到开发商，再到按揭银行，均对业主们的“停贷”行为给予了充分的理解，甚至认可。他们并不是简单地认为业主故意耍赖，或将其纳入“征信系统”。
2009年2月，农行蜀都支行个贷中心向罗绍勇出具了一份《资信证明》：“我行按揭户罗绍勇于2001年7月23日在我行办理按揭贷款155000元，因该项目烂尾，开发公司无法交付房屋，客户形成逾期，非客户主观恶意造成。”
但2012年，按揭银行农行蜀都支行将罗绍勇告上法庭，要求解除按揭合同、归还借款本金及利息。
法院指出，该工程是成都市影响较大的烂尾楼之一，“导致罗绍勇的房屋买房合同目的不能实现，其过错在豪斯公司”，随后经过流拍和法院协调，过户给中铁二局，“故罗绍勇停止向农行蜀都支行给付月供贷款本息，其原因是豪斯公司开发的工程出现烂尾所致，不属罗绍勇的过错，罗绍勇也是该烂尾工程的受害者，其责任在豪斯公司。”
但法院依然判决罗绍勇败诉，判决解除按揭合同，令罗绍勇向农行归还借款本息。2013年，罗绍勇上诉至成都市中级法院。
最终，二审法院推翻了一审判决，维持了罗绍勇与农行蜀都支行的按揭合同，更改了一审中不合理的还款金额。
25年后“缺席胜诉”的香港居民
广州中级人民法院在2019年年末做出的一份判决，记录了香港居民吕光华、周玉婵遭遇的持续25年的烂尾楼事件。
1993年7月，香港居民吕光华、周玉婵与广州从化县国泰公司及其代理公司朗兴公司约定购房，并于1994年4月签订了一份《房地产预售合同》。所购从化“海洋广场”第一期两栋房屋面积1.9万平方公尺，总价为港币22.9万余元，定于1995年10月完工。按照合同，如果因不可抗因素或施工中的技术问题导致工程延误，需经有关部门出具书面证明，延长期不得超过360天。
吕光华、周玉婵先付了10%的首付款，此后按免息分期的方式付款，先后支付了房款港币11.2万余元。但项目工程不久便停工烂尾。1997年5月1日，吕光华、周玉婵开始断供，尚欠余款11.6万余元。此后，两人便失去音信。
直到2011年1月，国泰公司才取得涉案房屋的竣工验收备案表。此后，开发商开始主动联系吕光华、周玉婵。
2009年8月，国泰公司、朗兴公司通过香港某律师行向吕光华、周玉婵发出声明，催促二人办理房产手续，否则将单方解除合同。
2011年2月，国泰公司、朗兴公司在《星岛日报》刊登产权登记公告;同年3月，两家公司通过邮寄方式向吕光华、周玉婵发出通知;2012年3月，他们又在《星岛日报》及《广州日报》上刊登产权登记公告，催促吕光华、周玉婵办理房产手续。
2017年，国泰公司、朗兴公司在“穷尽一切手段联系吕光华、周玉婵无果”的情况下，向一审法院提起诉讼，要求退回购房款11.2万余元(折合人民币9.9万余元)，解除与吕光华、周玉婵之间的商品房预售合同，“通过公证的方式退款”。
一审法院发出起诉状副本和开庭传票，仍未联系到吕光华、周玉婵。
庭审中，国泰公司、朗兴公司辩称，自己“虽有违约行为，但已积极纠正自身违约行为”，且“吕光华、周玉婵年龄较大且为香港居民，很可能已经移民定居国外”，如果不解除合同，则涉案房屋只能“一直烂尾”。
但一审法院认为，虽然国泰公司、朗兴公司采用了多种方式联系吕光华、周玉婵，但“在合同签订近十五年后，吕光华、周玉婵的住址及个人情况必然会发生巨大变化”。因此，开发商采取的找人方式“不足以认定其尽到合同通知义务，则未达到解除合同的条件”。
同时，“国泰公司、朗兴公司的违约行为发生在吕光华、周玉婵不缴纳剩余的购房款之前，且该违约行为持续将近十七年时间”。虽然根据合同约定，国泰公司在吕光华、周玉婵逾期付款三十天后的情况下具有合同解除权，“但国泰公司、朗兴公司违约在先，合同的解除权应赋予守约一方，否则会产生违约方滥用解除权之情形”。
最终，一审法院认定国泰公司、朗兴公司“解除合同有违诚实信用原则及公平原则”，因此驳回了其全部诉请。
2019年，国泰公司、朗兴公司提出上诉，二审法院广州市中级法院将本案“参照涉外案件处理”，再次认定“国泰公司违约在先，吕光华、周玉婵不缴纳剩余购房款事出有因，吕光华、周玉婵并不存在故意不履行合同的主观恶意”。
加上开发商提供的证据不足以证明吕光华、周玉婵有明确拒绝继续履行涉案合同的意思表示，因此，二审维持了原判。
最终，这起长达25年的烂尾楼纠纷，以开发商败诉、业主“缺席胜诉”的结局告终。
2019年12月30日，广州中院同时宣判了涉及从化“海洋广场”项目预售烂尾纠纷的三起案件。三起案件的二审结果，开发商均败诉。
