编辑郭吉桐
编者按：
新冠肺炎疫情突如其来，牵动举国人心。一场没有硝烟的战“疫”已经打响。
面对汹涌而来的疫情，湖北多地相继“封城”，全国各地采取居家隔离、企业延迟复工、学校延迟开学等防控措施，口罩、体外诊断试剂、在线教育、远程办公、医疗废弃物处理、生鲜电商等产品和服务需求暴增，房地产、汽车等行业则受严重打击，相关行业与企业也成国人关注的焦点。
它们的市场规模、竞争格局怎样？供给能力、产品质量如何？在本次疫情防控中又有哪些举措？
时代商学院推出系列报告，聚焦疫情防控战中的关键行业与企业。
疫情不仅威胁着国民的身体健康和生命安全,，也给我国经济带来了不小的考验。房地产作为我国经济中举足轻重的行业，一头连接着钢铁、水泥等大量制造业企业，另一头连接着庞大的金融系统，较易引发系统性风险。
受本次疫情影响，售楼处大面积关停，线下销售基本停止，楼盘建设也强制停工，房地产无疑是最受伤的行业之一。
一、行业概况：开发与销售背离明显
1.销售面积五年来首现负增长
Choice数据显示，2019年全国商品房销售面积为17.16亿平方米，同比减少0.06%，近五年来首次出现负增长。
从月份来看，2019年上半年商品房销售较为低迷，在三季度有所回暖后，四季度增速又再度下滑，12月同比下降1.72%。可以看出，疫情暴发前，房地产行业销售已现颓势。
此次房地产销售放缓主要因需求见顶所致。经过20年的发展，我国城镇化进程放缓（2019年我国常住人口城镇率为60.6%），老龄化程度加深（60岁以上人口占比18.1%，65岁以上人口占比12.6%），房地产市场行业需求总量基本见顶，销售增长动力减弱。
不过，房价却并未受销售面积下滑影响，2019年全国商品房销售均价为9310元/㎡，同比上涨6.56%。从历史来看，商品房销售均价的变化较销售面积更为稳定，自2000年以来，除2008年金融危机出现下降外，其余年份房价均实现正增长。
2.新开工面积仍创新高，土地交易转冷
虽2019年房地产销售颓势已现，但并未影响新开工面积再创新高，供需出现背离。Choice数据显示，2019年房屋新开工面积为22.72亿平方米，同比增长8.51%，创下历史新高，而同年销售面积为17.16亿平方米，供需有所失衡。
虽房屋新开工面积创新高，新建房屋如火如荼，但在土地交易市场上，还是能看出房地产开发商的谨慎。2019年，全国土地购置面积为2.58亿平方米，同比下降11.39%，结束了2016年以来的增长趋势。土地成交价则在2018年创下历史新高（1.61万亿元）后，2019年同比下滑8.65%至1.47亿元。
二、疫情影响：房企资金断裂风险加大，但一季度为传统淡季
1.资金链断裂风险加大
房企的资金主要来源于银行贷款、外资、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等。其中定金及预收款、个人按揭贷款需要销售才能产生，因此，疫情对房企到位资金的影响主要体现在销售回款上，那么销售回款对房企的重要性几何？
Choice数据显示，房地产到位资金中，定金预收及按揭贷款2003年占比约为46%，自2016年起，在房企高周转抢规模的策略下，定金预收及按揭贷款占比逐年提升，2015年为45%，2016年快速提升至51%，2019年进一步提升至53.2%，当前房企过半资金来源于销售回款。
另一方面，缘于各种房地产调控政策，银行贷款对其支持力度逐步减弱（比重由2003年的24%下降至2019年的14%）。
由此，开发商不得不加大销售周转力度，以销售回款为主要来源的资金占比逐年提升，房地产行业整体对销售回款的依赖度逐年加深，因此，疫情对销售及房企现金流的影响明显加大，尤其对中小房企而言，资金链断裂的风险更大。
2.一季度为传统销售淡季
不过，拉长到整个行业全年销售历史业绩来看，一季度素来是房地产销售淡季，如图表8所示，2011-2019年1-2月，全国商品房销售面积占全年比重的范围在6.3%-8.7%之间，以8%-9%这一区间居多。因此，从各季度销售贡献的角度来看，若疫情在一季度末能得到进一步控制乃至基本消散，则本次疫情对房地产销售的冲击或许没有想象中的大。
而从已发布的数据来看，1月份一线城市商品房销售面积337.83万平方米，同比下降21.76%；二线城市销售面积1371.11万平方米，同比增长1.72%。一线城市的不景气主要延续自2019年下半年，其中2019年12月商品房销售面积已下滑19.05%。
新冠肺炎疫情在中国的暴发始于今年1月下旬，1月底全国商品房售楼部才开始陆续关停。因此，1月份房地产销售受疫情的影响有限，疫情真正的冲击开始于2月份，但目前尚无相关数据。
三、救市方案：线上售房、降价促销，多地定向放松
1.发展线上售房
自线下售楼部紧急关闭后，各大房企积极开启线上营销。中国房地产业协会也发布文件，建议各会员单位开通商品房线上售楼平台，运用互联网线上工具为购房人提供必要的置业服务。
房地产线上售楼部主要利用视频、照片等对项目进行实时动态展示，并提供一对一线上咨询，可一定程度上满足特殊时期购房者选房、看房需求，对房企成交提供了一定助力。
但因房产交易的特殊属性，线上模式目前处于刚起步阶段，纯线上成交实际上并不容易。不得不承认，目前大多数客户都无法在没有实地勘察的情况下，仅凭线上展示就作出购房决定。因此，线上售楼模式更多只能缓解线下销售停摆的冲击。
不过，当下的特殊时期正是培育客户习惯的好契机。5G时代已到来，随着所有开发商推出线上售楼处，越来越多的客户或将逐渐接受线上看房模式，毕竟这减少了客户选房初期四处奔波的辛苦，也大大提高了看房的效率。
另外，线上售楼部产品展示、咨询等服务也为疫情结束后的成交打下了基础。正因房产销售本就不是一蹴而就的事，线上了解的过程也必不可少。通过在线看房收集潜在客户数据，线下通过预约分流看房，提前预备合理营销方案，这些均是开发商在线下交易关闭时能做的事。
2.降价促销
面向汹涌而来的疫情以及急剧减少的客流量，除了推出线上售房服务外，部分房企还采用了降价促销的自救措施。
2月16日，恒大率先宣布启动降价促销：2020年2月18-29日期间，全国部分在售楼盘，包括公寓和写字楼，可享受7.5折优惠；3月1-31日期间，可享受7.8折优惠。
恒大还表示，单栋楼去化率达到80%(含)-90%的，可再享受额外9.7折优惠；单栋楼去化率达到90%及以上的，再享受额外9.4折优惠。在付款方式上，一次性付款可享受9.3折优惠，常规按揭付款享受9.5折优惠，首付优惠按揭付款享受9.6折优惠。
以一套100万元的房子为例，如果同时享受75%的住宅销售优惠和94%的楼宇去化率优惠以及93%的一次性付款优惠，折后价格为65.6万元。
此外，融创还率先推出“无理由退房”活动，其中北京区域可“30天无理由退房”。
不过，目前全国范围内仅恒大等少数房企推出降价促销策略，其他多数房企并未跟进。有降价促销意愿的房企大致可分为两类，一类是实力强劲的大房企，通过牺牲部分项目的利润，以达到吸引消费者眼球的营销效果（恒大仅小部分项目打折）；一类则是资金周转压力较大的房企，通过降价迅速回笼资金缓解压力。
3.多地出台定向放松政策
为了防止房企出现大面积的危机，多地政府也陆续出台了一些支持政策。目前已超40个省市出台房地产定向放松政策，涵盖供给端和需求端。供给端主要包括延期缴纳土地出让金、放宽预售标准、减免税收等措施，需求端则包括公积金贷款政策放松、购房契税补贴、人才购房补贴等。
例如，济南市为降低企业履约风险，允许延期签订土地出让合同。对土地已成交，按规定在2020年1月23日之后签订《土地成交确认书》或《土地出让合同》的，可依竞得人申请延期签订。签订《土地成交确认书》的，延期签订时间为疫情消除日后3日内；签订《土地出让合同》的，延期签订时间为疫情消除日后10日内。
海口市适当放宽预售标准。对已取得国有土地使用权的项目，因疫情影响施工建设的，至我市疫情防控一级响应措施解除后两个月内，申请预售时的进度要求调整为预售部分完成主体结构的25%以上即可。
安阳市对受疫情影响出现严重困难的房地产企业，符合困难减免条件的，可按规定申请减免房产税、城镇土地使用税。对房地产开发项目，2020年土地增值税按规定预征率缴纳确有困难的，经主管税务机关同意，可适当降低。
河南驻马店市则发布新规，将缴存职工首套房贷款最低首付比例由30%下调为20%。同时，对在市中心城区、各县城区购买首套居住房屋的人还给予补助，包括各类人才补助标准200元/㎡、大中专以上毕业生补助标准150元/㎡，农民工补助标准100元/㎡等。
时代商学院认为，虽然各地政府纷纷出台支持政策，但因此放松房地产调控的可能性并不大。本次房地产调控自2017年以来已持续3年，调控时间之久，决心之坚定都是以往所不能比拟的。在这种背景下，各地政府当前出台政策的主要目的还是防止房地产出现较大风险，并非放松对房地产的调控，不排除疫情过后纷纷撤回政策的可能。
四、后市研判：购房需求终将释放，行业并购或加剧
消费端：需求仅仅是被抑制，将在后续释放。受疫情防控影响，多地线下楼市暂停。据克而瑞统计，截至2月20日，48个城市6880个项目中，未开放、部分开放、正常开放的占比分别为68%、14%与11%。同时，售楼处开放比例（含正常开放与部分开放）超过60%的城市占比仅20%。
时代商学院认为，疫情抑制的购房需求大部分不会消失。首先，有购房计划的人群并不会因疫情而取消计划，更多选择延迟计划，除非疫情导致其财富严重缩水，但考虑到这部分人属于少数，大部分人只是短期收入受影响。因此，疫情平稳后，这部分被抑制的需求终将释放，后续房地产销售有望迎来暴发。
土地供应：全年整体计划影响较小。政府供地一般是基于地方开发、财政平衡等角度，一般在上一年年末便有基本的安排，土地整备也基本完成。从目前情况来看，疫情推迟了供应节奏，但对全年整体计划影响较小。
另外，Choice数据显示，2019年国有土地使用权出让收入为7.3万亿元，占地方财政收入比重高达40%，土地财政现象依然突出。同时，截至2020年1月末，地方政府显性债务余额高达22.1万亿元，同比增长12.6%，地方政府负债规模庞大且增速较快。
疫情导致地方政府财政支出增加，销售下滑制约房企拿地热情。因此，预计疫情后各地将加大供地数量，降低土拍门槛，以提振土地市场参与热度，减轻财政压力。
并购重组：中小房企资金压力大，并购重组或加速。据克而瑞数据，2020年是房企债券到期的高峰期，95家房企年内到期债券达到5000亿元以上，较2019年上涨45%。债券大量到期，叠加疫情影响，房地产业资金压力攀升。
是危机也是机会。对于规模较小、负债高的房企来说，这次疫情是巨大的考验；但对于实力较强、资金较为充裕的房企来说，本次疫情意味着不少的并购机会。整个行业的并购重组或将加剧。
政策端：调控方向扭转可能性较小。近期多地政府陆续出台多项缓解房企压力的政策，同时银保监会、央行亦陆续发文鼓励适当下调贷款利率。2月20日，5年期LPR下调5个BP。
不过，央行2019年第四季度货币政策执行报告中重提不将房地产作为短期刺激手段，央行2020年金融市场工作会议又明确表示，要保持房地产金融政策连续性、一致性及稳定性，继续“因城施策”落实好房地产长效管理机制，促进市场平稳运行。
因此，时代商学院认为，此时密集出台的政策均为了缓解房企短期现金流压力，降低整体金融风险，维持楼市稳定。后市政策方向扭转的可能性较小。
五、典型案例：1月销售增长分化，财务稳健度差异较大
1.万科A（000002.SZ）：1月销售额夺冠，现金足以应对疫情影响
1月本为行业淡季，叠加今年春节提前以及全国疫情爆发影响，行业整体销售不景气，根据克而瑞1月房企销售榜单计算，百强房企合计销售金额同比增速为-12.7%。
但万科A依然实现549.1亿元销售额，同比增速12.3%；单月销售面积333.5万平方米，同比增速5%；单月销售均价为16464.8元/平方米，同比增速7%。销售额位列行业首位，龙头低位稳固，销售业绩稳定。
虽然销售稳定增长，但万科A拿地还是趋向谨慎。其1月在上海、南通、太原、重庆、乌鲁木齐和郑州新获取6个住宅项目，新增土地总计容建面积为69.7万平方米，同比增速为-74.6%，环比增速为-38.7%；单月拿地总价为38.2亿元，同比增速为-69.3%，环比增速为-67.1%。
从现金流来看，截至2019第三季度，万科地产现金流量充裕，抗风险能力强。其货币资金达到1072.4亿元，现金/短期负债比为1.71，短期偿债压力无忧；有息负债规模为2306亿元，净负债率为50.4%，较2018Q3下降0.76个百分点，杠杆水平依然相对较低。万科地产有能力抵御疫情带来的风险，甚至有能力并购一些中小房企。
2.中国恒大：持有现金2880亿，足以维持正常经营
1月份中国恒大实现销售额406亿元，排名第三，同比减少6.08%，下降幅度略低于前百强均值12.7%。
财务数据显示，中国恒大2019年上半年的营业收入有所下滑，实现营业收入2269.8亿元，同比减少24.4%。其中，物业发展收入同比下降25%至2211.4亿元，这主要由于上半年交楼面积比2018年同期减少25.8%所致，需注意房地产行业营业收入具有下半年较高的特征，因此上半年的营业收入变化并不能代表全年。
不过物业与投资业务仍有所增长。物业管理收入达23.2亿元，较2018年同期增加24.1%，原因主要来自于上半年提供管理服务的面积增加。投资物业收入达8.2亿元，增长76.6%，主要由于投资物业出租面积增加从而租金收入相应增加所致。
中国恒大上半年的净负债率有所提升，截至2019年6月底，中国恒大的净负债率为152.1%，比2018年同期上升了24.8个百分点。截至2019年6月30日，中国恒大持有货币资金2880.2亿元，同比增长11.7%，现金充足，能够维持企业在疫情下的正常运营。
3.金地集团：销售金额逆势上涨，财务稳健
金地集团1月实现销售金额122.4亿元，逆势增长15.23%，增速大幅领先百强房企，表现出强韧性。其位居克而瑞1月销售榜单第7名，较去年12月排名提升7位，是前二十强中罕见实现跨越增长的房企。
2019年以来金地集团拿地积极，坚持布局一二线城市。2020年1月其单月新增项目3例，其中哈尔滨新增项目2例，青岛新增项目1例，土地建面同比增长137.7%，新增土地总价同比增长296.6%。其2019全年累计拿地1162.5万平方米，同比增加32.37%，拿地积极，预计2020年货值将保持充裕。从新增土储的区域来看，金地集团继续坚持布局核心一二线城市群为主，土储结构优良。
金地集团2019Q3净负债率为60%，处于行业中较低位置。其坚持稳健发展，近几年净负债率一直维持在60%以下。随着2017年拿地转向积极，净负债率有所提升。2019Q3净负债率达到近几年高点60.1%，但仍处于行业低位。其偿债能力强，资金风险低。2019Q3其现金/短期负债比约为2，在行业内处于较优水平。稳健的财务，充足的资金足以面对疫情的冲击。
4.融创中国：频繁并购下净负债率提升明显
融创中国2020年1月实现合同销售金额186.3亿元，同比下降22.2%；在克而瑞1月销售排行榜中排名第5，与2019年持平；实现合同销售面积135.8万平方米，同比下降14.7%。合同销售均价13720元/平方米，同比下降8.8%。
2019年末，融创中国收购云南城投集团持有的环球世纪及时代环球各51%股权，在成都、武汉、长沙、昆明等城市补充优质土储，共18个项目，总建面约3071.6万平方米，其中自持建面约300万平方米，可售建面约2771.6万平方米，可售比例约90%。增加了2020年的可售货值，预计2020年销售有望维持较高增速。
由于2019年并购项目增多，融创中国净负债率由2018年末149%上升至2019年6月末的206%。截至2019年6月末，融创有息负债总额为3021亿元，一方面频繁的并购带给融创丰富的整合资源的经验，有利于其在疫情下开展并购。不过有息负债额较高，净负债率也处于较高水平，再叠加销售额下降，也会带来一定的资金紧缺风险。
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