自3月以来，全国已经有50多个省市县出台收紧性楼市调控政策， 行政限制手段 从“限贷”、“限购”扩充至“限离”、“限售”。3月中旬南京出台升级版限购政策，然而效果并明显，楼市热度依旧，多个项目购房人数太多，终于在5月13日再次出台升级版政策http://www.yixiin.com/spread/，即“限售”政策 ，以杜绝或减少当前高房价下的全民买房现象。当前南京购房者至少半数还抱有投机心理，老人，年轻人、有钱人、即使手上只有几万元储蓄的人也加入或想加入买房大军，有着全民买房的特征，与2015年6月股市阶段高点时全民炒股何其相似啊。
全民买房和全民买股，既有相同点也有不同点。相似的是，二者都是短期内的投机投资，加杠杆行为多。不同的是，二者资金量门槛不一样，股市入市门槛低，可能几千元就可以了，但要求专业技能比较高；楼市入市门槛高，从南京来看，目前首付款最低三成，至少需要30-50万元，且从前十年楼市发展经验看，属于傻瓜投资，不需要专业技能，只要买到就能躺着赚钱。
2、原因：上涨预期强烈
在楼市新一波从严调控的背景下，南京购房者热情不减，究其原因，有两方面因素。
一方面，楼市经验怪象“房价越调越涨“，上涨预期比较强。当前南京购房需求热情不减，主要是对后期房价上涨预期比较强。自2003年以来楼市历次调控，当前民众和开发商的心态都是在博弈，认为本轮调控会在今年年底或明年初就结束，届时房价将迎来新一轮的上涨，因此不想错过最后上车的机会。二是，地价高，多区域出现面粉贵过面包现象。南京，多个区域最新地块楼面地价在2万元/㎡以上，楼面地价高于或相当于区域房价，最典型就是河西南区域，楼面价达到4.5万元/㎡，但当前新房限价仅3.5万元/㎡，不仅面粉贵过面包，且新房和二手房倒挂非常严重；根据二手房价格和地价，所有人都预期后期河西南房价肯定能到5-6万元/㎡，当前买到一套，就净赚一百万元以上。
另一反面，加杠杆成本低，投机心态严重。当前社会民众心态都比较浮躁，股市一跌再跌，基金或互联网金融产品收益大多低于5%，而房价在2015-2016年两年期间就翻番，特别是在南京，住房投资就属于傻瓜投资，不需要考虑区域、项目、户型等因素，随便买，买后就躺着挣钱。在这样的样板引导下，许多人加入了楼市投资大军，利用信用贷等资金加杠杆，企图空手套白狼或以小博大。周边非常多的年轻人，手上么有钱的或仅有几万钱，就敢加杠杆按揭买房，首付款是通过父母和自己几个人的信用贷筹集。他们认为信用贷利息非常低（有的地方免息，有的最高才8%，一般5%-7%左右），不用白不用，只要房价两年内上涨个20%，就赚到了。
3、当前买房真的值得吗？
作为房地产从业者，周边不免有人问我这个时点是否还值得进入，今天，多多就根据目前南京的限售政策，来跟大家理性分析当前投资二手房、新房市场，需要多少资金投入，又有哪些潜在的购房者能接我们的盘，请大家详细看看，权衡风险，仔细思考后再下手。
（1）二手房市场
受“限售”政策影响，从5月14日起购买二手房，拿到房产证3年后方才能出售，我们是以3年为期限的，以首次投资89㎡户型为例，分保本、回报20%、回报30%、回报50%等四个类型，对3年后房价涨幅，至少要达到17%、27%、32%、41.5%。
假设3年后房屋投资回报率达到30%，那么房价涨幅要达到32%，其平均涨幅至少要达到10.7%。
（2）新房市场
受限售政策影响，从5月14日起购买新房，拿到房产证3年后方才能出售，由于目前市面上新房多是期房，且一般交付时间在2年，我们是以5年为期限的，以首次投资89㎡户型为例，分保本、回报20%、回报30%、回报50%等四个类型，对3年房价涨幅，至少要达到26.5%、37.9%、43.9%、55.8%。
假设5年房屋投资回报率要在50%的话，那么房价涨幅要在55.8%，其平均年涨幅至少要达到11.2%，高于投资二手房。
4、未来市场有哪些人来接盘？
我们着重从新房、二手房市场，保值和投资收益率在30%、50%左右来谈。
（1）二手房市场
以投入资金保本计算，3年后二手房价格需上涨17%，89平米户型，购买鼓楼龙江的接盘者需要支付（首付+中介费+税费）145万，月还款额20419元；购买江浦老城区的购房者需支付78万，月供11060元；购买六合的购房者需支付47万，月供6610元；购房江宁百家湖的购房者，需支付97万，月供13678元。
但是，既然选择购买房产，肯定要有所收益，我们假设3年后，要得到30%的投资回报率计算，购买龙江需支付162万，月供23036元；购买江浦老城区，首付价税费至少需要89万元，月供17800元；购买六合，首付价税费至少需要53万元，月供7461元；购买江宁百家湖，首付加税费至少需要109万元，月供15445元。整体看，3年后，接盘者首付，首次付款至少需53-162万元，同时月供介于7461-23036元。
2016年，南京城镇居民月均可支配收入4166元，按9%-13%的年均涨幅，3年后月均收入为5396-6012元；其中非私营企业人员月均工资收入7400元，按9%-13%的年均涨幅，3年后月均收入为9537-11016元。目前南京户均住房在1.1套以上，3年后接盘者基本为刚需群体，除了要支付至少50万元以上的首付外，月供7461-23036元，而月均收入仅为5396-11016元，两个人同时负担，也仅是能够勉强承受远郊区六合的房价。
（2）新房市场
以投入资金保本计算，5年后新价格需上涨29%，89平米户型，购买河西南的接盘者需要支付（首付+中介费+税费）128万，月还款额18062元；购买燕子矶的购房者需支付95万，月供13416元；购买六合的购房者需支付48万，月供6675元；购房江宁禄口的购房者，需支付62万，月供8770元。
但是，既然选择购买房产，肯定要有所收益，我们假设5年后，要得到50%的投资回报率计算，购买河西南需支付158万，月供22251元；购买燕子矶，需支付117万的成本，月供16492元；购买六合，需支付59万的成本，月供8246元；购买江宁禄口，需支付77万的成本，月供10798元。若真如此，南京房价又上了一个新梯度，连六合均价也在2万/㎡以上，在这四个不同区域购房，首付+税费至少需支付59-158万，且月供在8246-22251元之间，能接盘的全是高收入群体，家庭月收入要在17000-45000元之间。
2016年，南京城镇居民月均可支配收入4166元，按9%-13%的年均涨幅，5年后月均收入为6411-7676元；其中非私营企业人员月均工资收入7400元，按9%-13%的年均涨幅，5年后月均收入为11331-14066元。目前南京户均住房在1.1套以上，3年后接盘者基本为刚需群体和部分改善群体，除了要支付至少59万元以上的首付外，月供8246-22251元，而月均收入仅为6411-14066元，两个人同时负担，刚需群体可以勉强承受远郊区域六合和江宁禄口的房价，而改善群体，可以通过置换，可以承受更高一些的房价。
5、那么，还能投资吗？
自5月14日南京楼市执行限售后，购房需求依然比较旺盛。那么在当下，南京住房是否适合在投资呢？具体看：
从新房市场看，我们选择当前热点销售区域4个，即河西南、城北燕子矶、江宁禄口和六合新城区，按照政策，当前购买基本是5年后才能上市，按投入资金保本计算，5年后接盘者首付至少需要48-128万元，月供6675-18062元；按投入资金年回报10%计算，5年后接盘者首付至少需要59-158万元，月供8246-22251元。收入按当前9-13%的增长速度，5年后月均收入仅为6411-14066元，即使两个人同时负担，刚需群体可以勉强承受远郊区域六合和江宁禄口的房价，而改善群体，可以通过置换，可以承受更高一些的房价。
二手房市场，我们选择当前成熟热点区域4个，即鼓楼龙江、江宁百家湖、江浦老城区和六合，按照政策，当前购买基本是3年后才能上市，按投入资金保本计算，3年后接盘者首付至少需要37-145万元，月供6610-20419元；按投入资金年回报10%计算，3年后接盘者首付至少需要53-162万元，月供7461-23036元。收入按当前9-13%的增长速度，3年后月均收入仅为5396-11016元，即使两个人同时负担，刚需群体也仅是勉强承受远郊区域六合的房价。
整体看，当前房价非常高，且市场未来走势太有很大的不确定，回调也是有可能的。而3年后，接盘者，除了要支付至少30-50万的首付外，月供也是至少6600元以上，这对于购买力比较低的刚需群体（因为高收入都已经买了多套），接盘比较困难。
