本报记者 曹政
二手房交易中的中介费，到底由谁来承担？已运行多年的“买方承担”潜规则，或被中介巨头链家打破。面对中介费调整的传闻，上海链家昨天向本报记者证实，确实从前天开始，对上海链家二手房交易佣金收费标准从2%上调至3%，其中买方承担2%、卖方承担1%。
虽然自称调价是为了提升服务品质，但这一行为也被业内解读为市场降温后链家应对压力之举。不过市场上立刻出现了两种不同的声音——乐观者认为“卖方承担可以降低买方的压力”，悲观者则认为“卖方依然会把费用转嫁给买方”。
中介：佣金上调为提升服务
通过房产中介交易的二手房，都会收取一笔中介费。不同城市、不同中介的费率不同，但都是以成交价为基础。比如一套500万元成交的二手房，此前上海链家的费率是2%，中介费也就是10万元。而从11月15日开始，这一费率上调到3%。同一套500万元成交的房子，中介费涨到15万元。
对于中介费的费率，各主要城市都没有严格规定。国家发改委、住建部在2014年联合发布的《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》称，各地可根据当地市场发育实际情况，决定实行政府指导价管理或市场调节价。就上海而言，2015年年初发布的《上海市定价目录》中取消了房地产经纪服务收费等，被视为取消了中介费上限。记者从上海多家中介机构了解到，目前上海普遍施行的二手房中介费率是2%，原则上买卖双方各承担1%。
“这是上海链家的企业行为，是市场行为，也是一种竞争策略。”在上海链家向记者提供的《关于上海链家调整佣金收费标准的说明》中，费率上涨行为的原因被解释为是服务提升。上海链家方面称，二手房交易流程复杂、周期长、风险大。长期以来，房产经纪行业的整体服务品质远远落后于上海的城市品质，交易乱象频生、交易安全得不到保障，无法满足上海市民的要求。此次中介费调整是“参照成熟市场的费率水平，同时还将进一步加大投入，全方位提升服务品质。”
主因：市场降温分摊压力
虽然上海二手房中介费表面上看是买卖双方各承担1%，但背后则有另一套规则。“实际交易中，能承担这1%中介费的卖家很少，大部分都是购房人独自承担2%的中介费。”上海链家多位经纪人向记者确认。
这种现象不止发生在上海一地。深圳链家中介费推行3%费率、买卖双方原则上各承担1.5%。但深圳链家经纪人小陈告诉记者，几乎都是买方承担了3%的中介费，卖方承担费用的情况很少，“只有在卖家急着卖房的情况下，为了尽快卖出，会承诺承担一部分中介费。”小陈说。
此时的上海二手房市场，或许正是小陈口中的“行情不好”。易居房地产研究院的数据显示。自2017年年初以来，上海二手房市场始终保持低位盘整，目前绝对量已经处于近6年低位水平。
“在市场降温的大背景下，中介机构也面临极大压力，向卖方收费，也是应对压力的举措之一。”易居房地产研究院研究总监严跃进认为。
反馈：费用转嫁根据心理博弈
春节过后，房屋中介我爱我家在天津将中介费率从2%提高至2.5%，并规定所涨的0.5%由卖方承担。
但记者昨天采访获悉，这种“卖方承担0.5%”的模式名不副实。我爱我家天津中介经纪人小李说，名义上“买方承担2%、卖方承担0.5%”，实际上中介和卖家谈的价格就是卖家最终拿到的钱款，基本上是买方独自承担2.5%的中介费。
“一些总价相对便宜或者房源紧俏的房子，更是需要买方承担全部中介费。”小李以一套学区房举例，2.5%的中介费全部由买方支付。
表面上看是卖方要掏1%的中介费，但实际上会不会把这笔费用最终转嫁到买方身上？这是很多购房人的担忧。“在市场降温的情况下，很多人急于卖房，很有可能实现买卖双方共同承担中介费。”严跃进说，从心理博弈的角度看，谁更急于成交，就会由谁承担中介费。如果市场热度不减，依旧是卖方市场，买方地位相对较低，也很难有谈判的资本。
