每经记者 吴若凡 包晶晶 每经编辑 林菁晶 魏文艺
▲上海北外滩“空中绿街” 每经记者 包晶晶 摄
每日穿梭于上海北外滩的人们，目睹着周围众多高楼此起彼伏的“生长”，似乎对于这些高楼的建建停停都不会在意。然而，每一栋高楼背后或许都存在着跌宕起伏的故事。
位于北外滩海门路和东大名路之间的“上海星港国际中心”项目，http://www.yixiin.com/quote/有着高达263米、目前上海最高的双子塔，而该项目的前身——海门路55号地块，是6年前的“全国总价地王”。
几经辗转，这个昔日“地王”项目在近日正式转售。11月13日，上海国际港务（集团）股份有限公司（以下简称“上港”）公告称，通过公开挂牌方式一次性出售上海星外滩开发建设有限公司（以下简称“星外滩”）100%股权，凯德集团旗下来福士基金与新加坡政府投资公司成立的合资公司DIAMONS公司以127.86亿元的挂牌底价竞得。
CBRE世邦魏理仕统计显示，这是今年内上海最大的一笔大宗投资交易，亦为至今为止上海外资投资最大的一笔大宗交易。
如今抬望项目周围，上港手中的“上海港国际客运中心”、金茂手中的“上海国际航运服务中心”和“上海星港国际中心”，恰构成了北外滩滨江的核心地段，与陆家嘴隔江相望。
项目的股东由上港变为了凯德系，而年前其“股东”还是上港和中国金茂。
《每日经济新闻》记者注意到，虽然上海星港国际中心已经易主，不过在上港和金茂的进退与取舍之间，关于北外滩发展的大戏才刚刚开始。
●风头无两：北外滩诞生“全国总价地王”星外滩出场
“挑高4米，尽享江景；临水行走，直达江岸”，规划了滨江空中绿街的北外滩，曾铆足了上海人的美好想象。
6年前的2012年，上海北外滩片区在卖地方面也毫不含糊。当年12月中旬，上港与金茂联手夺下海门路55号地块，拿地总额高达56.8亿元，不仅刷新了上海当年的地价记录，还打破了当年央企中冶在南京创造的56.2亿元的全国地价记录（总价），成为“全国总价地王”。根据总成交价格及建筑面积估算，该项目楼面价约6万元/平方米。
“全国总价地王”的称号，让海门路55号地块和其所在的北外滩腹地一时风头无两。
“地王”之上，是如今的"上海星港国际中心"，总建筑面积42.76万平方米，其上在3层高24米的商业裙房外，还规划了2幢263米高的超高层，至今仍是上海最高的“双子塔”。
2013年，为了打造这个颇有野心的项目，上港与中国金茂全资子公司“威旺置业”各出资人民币20亿元，各占注册资本50%，建立了上海星外滩开发建设有限公司，后在2013年6月8日第一届董事会第一次会议上各增资人民币10亿元，公司注册资本增加至60亿元。
星外滩主要负责在上海市虹口区海门路55号地块内从事商业及办公房地产的开发建设。
●后生波折：星外滩股权几易 金茂与上港“好聚好散”
那一段时期，北外滩核心地带似乎就被上港和金茂“把持”着，由两家各持50%股份的有三家子公司——星外滩、上海银汇房地产发展有限公司（下称“银汇公司”）、上海国际航运服务中心开发有限公司（下称“航运公司”）。
星外滩负责打造海门路55号地块，银汇公司负责打造上海国际航运服务中心项目西块地块(占地面积约4.13万平方米，总建筑面积约20.37万平方米)，航运公司负责上海国际航运服务中心项目东块和中块地块(占地面积约5.42万平方米，总建筑面积32.73万平方米)。
不过《每日经济新闻》记者留意到，金茂曾在2017年10月20日发布公告提示，正在筹划涉及出售其非全资附属的银汇公司、航运公司及星外滩各自50%股权。
但有意思的是，上港在2017年11月18日发布公告称，拟通过公开挂牌转让方式打包出售所持银汇公司、航运公司各50%的股权，并于2017年12月13日就其拟出售目标股权事项于上海联合产权交易所进行正式披露。
金茂随即一改当初计划，宣布不再考虑出售所持银汇公司和航运公司各50%股权的事项，并声明不放弃对另外50%股权的法定优先购买权。
《每日经济新闻》记者注意到，金茂在公告中还提及，在不放弃优先购买权的同时，其全资附属公司长沙荣茂企业管理有限公司（下称“长沙荣茂”）还将申请参与公开挂牌出售的竞买活动。从拟出售方变为收购方，金茂只用了不到两个月。
同一时间，上港也在上演相似的“角色转换”。2017年12月26日，上港以59.98亿元的代价从金茂子公司威旺置业手中拿下上海星外滩50%的股权。自管理权移交之日起，星外滩将成为上港的全资子公司。
2018年1月12日晚间，金茂以总计28.58亿元如愿收购银汇公司、航运公司各50%股权。这也意味着，上海国际航运服务中心将成为金茂的独资项目。
一买一卖，上港和金茂“好聚好散”，各自开始对自己北外滩项目的全权掌控。
彼时，双方均感觉良好。金茂表示：“出售项目带来的现金流，将有助于集团整体财务状况及运营资金的优化，同时令集团可以适时寻找其他新投资机会。”上港方面也表示：“交易有利于上港集团进一步梳理和整合公司产业结构、优化公司资源配置，并将具备更丰富的产业地产载体和更广阔的发展空间，符合公司多元化发展战略方向，有利于上市公司的未来发展及全体股东和公司利益。”
在买回股权后不到11个月，上港选择了再出售。或许比起长期受益，上港更希望看到短期效益——账面数字的上扬。
《每日经济新闻》记者通过计算发现，本次上港受让星外滩50%股权，对其归母净利润的影响金额达17亿元。
●引发争议：项目多问题繁 北外滩到底出得了“地标”吗？
但为什么不选择“长期效益”这个选项？上述人士表示，除了企业的商业开发运营实力外，北外滩的商业环境和前景到底有多大，也备受争议。
根据《上海城市总体规划2017-2035》，黄浦江两岸将形成高端产业发展轴线，已经于2017年底实现公共空间开放的45公里核心区段能级将不断增强。
2017年，在上海虹口区公布的“北外滩发展规划”中，未来五年，北外滩南部地区将基本完成旧区改造，核心区主要打造成商务文化街区，新增商务商业载体190万平方米。
目前来说，上海港国际客运中心延续了码头的客运功能，并配套了8万平方米的大型城市绿地、滨江步道系统及办公楼群；上海国际航运服务中心内嵌两座游艇港池；星港国际中心双子楼已完成结构封顶和塔楼幕墙，配套商业中心也将面世。
据CBRE研究统计显示，北外滩甲级办公楼有效租金在2018前9个月内增长了10%。随着北横通道、地铁19号线等重大基础设施项目陆续投入使用，一系列旗舰项目的不断落成，北外滩板块的通达度、楼宇品质和集聚效应、区域配套均将进一步得到实质性的提升，并推动该区域的办公楼租金持续上涨。
不过，上述人士向《每日经济新闻》记者直言，北外滩区域其实比较有争议，有人觉得好，因为未来区域有这么多项目，但北外滩很多项目陆续被散售了。另外，北外滩这个地方大拆大建，无形中减少了很多居住人口的支撑，要提升整个区域的商业氛围，必须要吸引周边区域的人口，而区域和周边的瑞虹以及四川北路形成一定的竞争关系。
事实上，就区域竞争而言，即使对比如长宁这样的新兴商业圈，北外滩的竞争格局也略显弱势。以北外滩这样等级的商圈作对比，也有长宁这样的商圈与其形成竞争关系，因为长宁不仅有3条轨交（3号线、4号线、10号线），目前已有类似25万平方米IM长宁国际这样的重磅项目陆续交付，新项目入市较快。相较而言，北外滩仅仅依靠滨江资源，新项目发展速度明显缓慢。
同时上述业内人士指出，相较于隔江对望的陆家嘴，杨浦的发展更是向来不及浦东。杨浦的整个滨江段这么多年进展非常慢，从海门路到渔人码头，更是感觉发展缓慢。举个例子，北外滩项目的租户可能会考虑，如果往市中心去，可能交通不便、一直堵车。
“其实现在北外滩是盼着这些项目的开发商能做出项目品质，尤其是能有项目做出地标意义来。”上海一负责大宗交易的资深人士向《每日经济新闻》记者表示，凯德全权接盘，如果能把这个项目做好，对整个区域来说也是一种提升。
上述人士表示：“北外滩其实不缺基础，唯一的问题是时间。现在大部分项目在建，这些综合体项目在未来两三年是看不到成效的，至少需要五年以上的时间，北外滩可能才会有上升的势头，这个区域的投资者，必须只有非常长的眼光。”
●后市关注：凯德在华最贵单体项目如何押注北外滩？
在这样的环境下，新接盘方凯德到底如何打造项目，备受行业关注。
实际上，本次收购也刷新了凯德集团在中国单体项目的收购交易金额纪录。而从项目当前的规划看，商场部分高达12万平方米，这对很多企业来说是一个挑战。
凯德回应称，星外滩无论是所属的北外滩区块，或者是项目自身品质，都极具潜力。项目将打造成为上海第3座来福士综合体，协同区域内其他商办项目、旅游酒店等，提振北外滩区域整体发展之势。
“如果把来福士带进去，加上凯德的品牌效应，长线来看是有机会的。”上述业内人士表示。
据了解，上海星港国际中心综合体的办公楼部分目标在2019年下半年完成，而商场部分预计于2020年开业。
《每日经济新闻》记者注意到，就在10个月前，凯德将中国国内的20家购物中心项目公司100%股权以17.059亿新元（约83.65亿元人民币）出售给万科及其旗下公司，这些购物中心大多运营在10年以上。
一边出售老旧商业，一边入手新地块。对此，58安居客房产研究院首席分析师张波告诉《每日经济新闻》记者，这些项目多来自于二三线城市，如今凯德又斥巨资在上海核心地段收购高端物业，本身就表现出其商业地产优化布局的打法，即凯德商业地产战略方向就是聚焦一二线，尤其是核心城市精品项目的重点布局。另一个层面来看，本次收购可视为凯德将坚持在中国市场长期深耕，而看好中国市场的深层次原因则是资产的安全性和市场的潜力，并且可以和集团自身的商业运营优势相结合。
今年6月，凯德集团以57亿元收购重庆一宗综合用地，8月又以20.5亿元在广州增城区购买两块相邻住宅用地。此次交易后，凯德集团及其REIT附属公司在过去一年内在中国内地开发项目和创收房地产资产方面的投资已经接近250亿元人民币。http://www.yixiin.com/news/
“迄今为止上海的大宗交易总量（纳入星外滩交易）已逼近千亿元大关（995.4亿元），与2017的历史峰值1200亿元相差无几。外资于今年的活跃度无论是成交的绝对值亦或是占大宗交易的投资比例相较前两年有大幅的提升，目前外资的投资总量为556亿元，占市场投资总额的56%。”CBRE世邦魏理仕方面表示，到年末甚至2019上半年，外资仍将在上海积极进行资产配置。在上海城市快速扩张的基本面下，外资亦将关注上海的新兴市场。
