■本报记者 王丽新 曹卫新
在过去的一年中，多数房企销售额创下历史新高，行业整体毛利率水平也有所提高，得益于这一批结转到报表中的项目，基本是三年前甚至更早获取的地块，这些土地成本较低，企业尚能享受土地红利。
值得关注的是，即使在这样的局势下，中南建设这家房地产板块业绩贡献率已经非常高的企业，毛利率却连续5年下跌，最近三年的毛利率水平更是低于多数房企坚守的25%红线，盈利能力不断下滑。
更重要的是，中南建设近年来对地产平台异常重视，在行业内招纳职业经理人，实施激励制度，规模扩张野心凸显。随之而来的则是，资产负债率连续5年在80%以上，即使剔除预收款项后的资产负债也在上升，若现金流受阻，资金压力将剧增。
毛利率连续下跌5年
事实上，公司近年来逐渐扩大房地产业务的投资力度，扩张意图明显。
据2017年年报显示，中南建设实现营业收入305.52亿元，同比下降11.29%，扣除非经常损益后，归属于上司公司股东的净利润为1.10亿元，同比下降70%。
在主营业务构成中，公司房地产开发营业收入224.13亿元，建筑工程施工实现销售收入117.12亿元，占主营业务收入的比重分别为62.15%、32.48%。
2014年，中南建设的房地产销售首次突破百亿元。近三年来，该公司房地产销售收入贡献率均超过建筑工程施工销售收入，占营业收入的比重在50%以上。
但加大对地产业务的投资比重，并未让公司的盈利能力大幅提升。
《证券日报》查阅近5年年报获悉，2013年以来，该公司房地产销售毛利率呈现逐年下滑的态势。2013年-2017年，中南建设房地产销售毛利率分别为38.5%、31.48%、23.48%、18.08%、15.57%。不难看出，毛利率已经连续下跌5年。更重要的是，近三年的毛利率水平是低于行业平均水平的。
有数据显示，2017年房地产板块的毛利率稳步快速提升，从2016年的19.7%提升至 2017年的23.4%，为近五年来最高水平。
对于毛利率下滑的原因，公司并未在2017年年报中提及。记者查阅公告发现，公司在2017年公司债发行公告中提到，房地产开发业务整体毛利率下降，究其原因是2014年以来受房地产调控及工序关系变化等因素影响，房地产市场整体下行压力较大，公司青岛、镇江等城市房地产开发业务销售单价有所下滑，且人力及资金成本上升，公司重点布局的南京、苏州等其他城市销售情况良好，保持良好水平。
据2017年年报显示，中南建设主要房地产结算项目共有38个，毛利率最高的为常熟中南世纪城项目，达到54.11%；毛利率最低的是南通军山半岛项目，毛利率为-107.32%。而此前公司提及的镇江地区业务，镇江中南世纪城项目毛利率为15.35%，镇江中南御锦城项目毛利率为-18.46%。
有接近中南建设人士向《证券日报》记者表示，中南建设地产板块底子很薄，早期获得的项目性价比很差，很难做出高利润产品。此外，在项目布局和拿地成本方面，有些早期中小房企拿地谈判能力较弱，导致成本较高，消化很难。实际上，一个地产项目的毛利若是亏损的，很有可能一下子拖累10个项目，因此整体毛利率水平难以提升。
资产负债率居高不下
盈利能力不足的情况下，公司的资产负债率却多年处在80%的红线之上。据中南建设披露的年报显示，2013年－2017年，公司资产负债率均保持在80%以上，2017年创下历史新高，达到90.52%。近三年来，公司剔除预收账款后的资产负债率一直在78%以上，2017年更是高达84.4%。
易居研究院智库中心研究总监严跃进曾向《证券日报》记者表示，一般来说，房地产企业资产负债率在70%左右比较正常，净负债率则需保持在100%以下，企业资金链相对安全。
有数据显示，2017年，中南建设净负债率为233.22%，2018年一季度末达到247%。对于中南建设资产负债率居高不下和对降低负债可有具体措施方面，截至发稿时，公司相关人士并未回复。
但通过一组数据可窥见一二。2016年，公司拿地货值达700亿元，当年销售额为373亿元，拿地货值是销售额的1.9倍；2017年，公司拿地货值直接飙升至1907亿元，当年销售额963亿元，拿地货值是销售额的2倍。
土地储备迅猛增长的背后，扩张地产业务规模的野心浮出水面。随之而来的，就是负债规模的快速扩张。
据近三年的年报数据显示，2015年以来，中南建设的负债合计分别为830亿元、1010亿元和1584亿元。
东吴证券行业分析师在研究报告中提到，中南建设曾经是一个家族烙印较强的企业，近年来，中南建设发展思路出现变化，逐渐转为董事长把握战略、职业经理人团队主导经营的企业。
上述接近中南建设人士也向《证券日报》记者透露，中南建设加快全国化布局之后，新进入深圳、宁波、郑州、成渝、西安、昆明等多个城市，目前布局上较为合理，产品打造能力有所提升，2017年销售的项目将在未来两年结转，届时毛利率或有所提高。
不过，当前对于中南建设来说，整个地产行业面临着调控常态化，增量市场规模天花板渐显，房企销售回款困难，加上融资渠道收紧带来的资金成本上行的局势，中南建设若无法保证现金流安全，高负债带来的资金链压力将带来很大风险。
