每经记者 魏 琼 每经编辑 宋思艰
▲CFP图
4月22日22时，海南省出台史上最严限购政策，对非本省户籍购房者实施全域限购。这对于外地购房者占比近八成的海南房地产市场而言，无疑是一颗重磅炸弹。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员向《每日经济新闻》记者表示，海南的住宅市场将进入“速冻模式”。
近些年，随着海南国际旅游岛建设的稳步推进，海南的房地产市场成为各大开发商和投资者眼中的“香饽饽”，外来人口强大的购买力推动海南房地产量价齐升。如今，在全域限购背景下，海南住宅市场大批尚未销售的项目将如何处置？开发商将如何调整发展战略？
成交额靠前，限购更严
在国际旅游岛建设稳步推进以及每年冬天百万“候鸟”人群强大购买力的叠加作用下，海南房地产市场蓬勃发展。海南锦诚发布的数据显示，2017年海南全岛全区域量价同涨。成交面积达2293万平方米，同比上涨52%；成交金额高达2714亿元，同比涨82%；成交均价达11836元/平方米，同比增长20%。
其中，第一梯队的三亚和海口成交金额分别为724亿和694亿元，三亚旁的陵水2017年销售金额达到372亿元。此外，澄迈、万宁、琼海、儋州和文昌销售金额均超百亿元，临高、东方、五指山、琼中等10个城市销售金额在50亿元以下。
《每日经济新闻》记者对比发现，成交金额靠前的城市此次受到了最为严格的限购，海口、三亚、琼海三地，外地购房者需要提供5年社保；五指山、保亭、琼中、白沙4个中部生态核心区市县2017年均处于第四梯队，住房只能面向本市县居民家庭销售。
在全域限购等严厉的政策调控下，2017年房企的好日子恐将成为过去式。一位不愿具名的资深海南房地产从业人员向记者表示，海南的住宅市场将进入“速冻模式”。易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，此次调控严厉性超乎市场预期，海南市场降温是必然的，因潜在购房需求会大幅度减少。
不过，新城控股集团股份有限公司高级副总裁欧阳捷接受《每日经济新闻》记者采访时指出，海南住宅市场短期会“速冻”，但新政不会影响市场的长期发展。
租赁住房和产业地产迎机遇
过去几年，品牌房企迅速拓展海南市场，恒大、雅居乐凭借早期规模取地，在售项目剩余土地开发货量较大；鲁能、绿地、富力的潜在项目可建面积居多。
据恒大2017年年报显示，截至2017年底，恒大在海南区域共有16个项目，土地原值为161.7亿元，总土地面积为1709.1万平方米，其中海花岛土地储备达到1181.46万平方米。
据海南锦诚团队调研整理的数据显示，较早进军海南市场的雅居乐在海南拥有5个项目，碧桂园则拥有17个项目，融创则在海南市场储备了15个项目。鲁能、富力和保利分别拥有7个、6个和5个项目。其中富力地产于4月斥资57亿收购海航大英山项目，新增土地建筑面积67万平方米。
严厉的政策调控下，海南房地产千亿市场变局来临，开发商将如何应对？
欧阳捷认为，未来不排除政府因为产业布局调整而冻结、调整住宅开发用地及其规划，暂停新的住宅用地供应；也不排除政府暂缓审批新的住宅开发规划以减少市场供应，或者暂缓发放预售许可和备案。开发商圈定的土地以后未必都能用于住宅开发，有的可能被要求退回政府，调整为其他产业用地，有的可能调整出让计划。
政策调控下关闭了住宅市场发展的“闸门”，但同时开启了租赁市场和产业地产的新通道。
欧阳捷指出，海南引入大量新兴产业包括深海采矿、岛礁旅游、赛马邮轮、体育博彩、海洋牧场、深海基地、文昌航天城、新型交易平台，都需要大量的人才，未来需要更多的住房，未来这些住房很可能是租赁住房为主。新增住宅用地会更多采取租赁住宅用地出让模式，企业也要做好开发、经营自持租赁住宅的思想准备，储备人才。
同时，欧阳捷认为，未来海南会有更多的产业地产机会，比如邮轮基地码头、航天特色小镇、超大型购物广场、赛马会及其俱乐部等等，有产业资源的开发商将获得政府青睐和这些产业地产的发展机会。
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