卢志坤 “我们是50年产权的‘商、住’两用房，可办公、可居住。”
近日，《中国经营报》记者以购房者身份走访位于北京市房山区地铁长阳站附近的熙悦湾项目时，销售人员称，该项目为“商、住”两用性质用地，购房者需以公司名义全款购买。但销售人员同时表示，可以代客户注册公司，并为资金不足的客户提供相关证明，以帮助客户在其合作银行中申请贷款。http://www.yixiin.com/news/
实际上，早在去年3月，北京市即出台相关政策，要求新建商业办公类商品房销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。同时，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。为规避政策限制，部分楼盘以代办公司、帮购房者以其他途径申请银行贷款的打擦边球行为时有发生。
对于该项目的销售情况，记者致电项目开发商北京首都开发股份有限公司（600376.SH，以下简称“首开股份”），该公司董事会秘书王怡回复称，经核实，不久前，该项目剩余销售面积已以正常销售的形式整体打包出售给某公司，相关协议也已签署完毕，所以该项目存在的销售行为由后者负责，与首开股份无关。但是，对于具体出售面积，以及是何公司购买并再次出售，王怡则表示不方便透露。
房山区房屋交易管理所工作人员告诉记者，该项目实则为50年产权的商业办公类用地，并不允许私自赋予其居住属性，若调查取证后确属违规，将进行查处。此外，根据通知要求，个人购买此类房屋并不能通过银行贷款，但是这一情况需向相关银行反映，该部门不具备监管权力。
1.3万即可代注册公司
卧室、客厅、厨房、卫生间……仅50平方米左右、4.2米层高的熙悦湾项目样板房，内部被搭建成两层，设计了多个区域，在此，销售人员向记者描述了购房后居住的舒适性。据介绍，该项目共有50~116平方米左右的四种户型，价格在150万元至300万元不等，一房一价。此外，项目为毛坯现房，物业费3.8元/平方米/月，商水、商电，不通燃气。“这种房子，如果把燃气也通了，住宅都不用卖了。”销售人员如是表示。
对于购买方式，销售人员称，由于该项目为“商住”两用性质，购房者需以公司名义购买。如果购房者名下并无公司，则可以代为注册，费用为13000元。
“我们有渠道，可以帮您在房山开发区租个地址注册公司，并负责运营。”销售人员告诉记者，这一地址为永久性的虚拟地址，地址所在房屋与购房者无关，后续也不用再交地址费。但是，公司注册后需要维持运营，运营经费包含会计记账费和房产税两项，其中会计记账费为每年3600元，房产税为每年2400元，即购房者每年需向运营方合计支付6000元。
随后，销售人员表示，由于该项目具备“商业”属性，购房者所持房屋的虚拟地址同样可以对外出租，用于注册公司并获取收益。而这一地址若交由运营方负责，所得租金即可抵消上述运营经费。“这边出租地址获得的收益，他们直接给收了，所以交给他们运营就可以，您不用管。”
可是，如果运营方并未将这一地址成功出租，购房者是否仍需承担“自己公司”的运营经费呢？
对此，销售人员表示，需要承担。但是，其随后表示，运营方实为专业从事代理注册公司的机构，“有的是客源”，而且，该项目靠近市区及地铁站，地理位置优越，“对外出租八千、一万元，是分分钟的事儿”。
此外，销售人员还告诉记者，购房者购买此类房屋多是用于“过渡，住几年就换了”。而此类房屋再次交易时，仅在工商部门进行公司法人变更即可，手续费为3000元。与住宅类房屋相比，可免去相对繁琐的手续和税费。
帮申请银行贷款额度可超百万
除了以公司名义购买这一条件外，该项目另一购房前提则是需要全款支付。而对于资金不足的客户，销售人员同样给出了“化解方法”——帮申请银行贷款。
“我们要求必须全款购房，一个月之内付清。如果您资金紧张的话，可以申请银行贷款。”销售人员表示，售楼处有专业的金融业务团队，并与多家银行合作，可以为客户申请“信用贷”和“抵押贷”两种形式贷款。
在该项目售楼处，一位负责此类业务的工作人员告诉记者，其合作银行主要为杭州银行、渤海银行等商业银行，每家银行上限均为30万元，即购房者若申请贷款90万元，需三家银行，100万元则需要四家银行。还款方式可选择三年期的先息后本和五年期的等额本息两种，最长可贷五年，利率约为6.6%。多家银行可同时申请，七天之内即可放款。
此外，上述工作人员表示，具体情况还需要结合购房者工作单位、职业、收入、公积金缴存、年龄、学历、是否存在信用卡逾期等多项条件进行综合考量，并非所有购房者均可申请。
“如果能够申请，我们这边会有专人带你去办，教你怎么说。”工作人员还告诉记者，在申请贷款时，银行方面会询问贷款用途，而购房者回复为用于房屋装修、购买家具即可。而对于此类用途的贷款，银行会向申请者索要消费时的供销合同或发票。而这些证明材料，即由该工作人员所在的金融业务团队提供。
该工作人员再三对记者强调：“千万不能说贷款是用来买房的，不然银行肯定不给放贷。”
随后，记者先后咨询了多家银行，均表示贷款不能用于购买房屋。渤海银行望京支行一位工作人员表示，该行确实有30万元的“信用贷”业务，利率最低为7.83%。申请者需提供收入证明、一年银行流水、公积金缴存记录等材料。若用于房屋装修、购买家具等用途，需要提供消费凭证。
而杭州银行丰台支行一位工作人员则表示，该行推行的30万元、6.6%利率的“信用贷”业务仅面向总行设定的“白名单”单位，如烟草、电力等行业以及行政事业单位，对申请者职业种类有要求。
对于上述银行略显出入的贷款条件，熙悦湾销售人员则表示，购房者自己咨询确实会有所不同，但是售楼处与银行有合作，“得通过我们办才行”。
“银行那边不能说是自己人吧，但也就是走个流程，象征性地问一下。这个您不用担心，我们肯定能给贷出来。”该项目金融业务团队工作人员告诉记者，在贷款成功之后，购房者可以先提取现金，再转入别的银行卡中，彼时放款银行就将无法追查资金去向。
律师称或涉嫌违规“商改住” 骗取银行贷款
事实上，早在2017年3月26日，北京市发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》，即明确规定：商业、办公类项目未经批准，不得擅自改变为居住等用途；开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织，购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。此外，商业银行暂停对个人购买商办类项目的个人购房贷款。
此外，通知还规定，对规划用途为商办类的房屋，中介机构不得以任何方式宣传房屋可以用于居住。
据该项目商品房预售许可证显示，项目开发企业为北京首开荣泰置业有限公司（以下简称“首开荣泰”），备案名称为熙悦广场，其土地用途为办公、地下车库、商业、地下仓储，实则并无住宅性质。
北京京润律师事务所律师张志同分析称，个人注册公司后以法人身份购买商办类项目符合相关规定，但是擅自改变为居住类用途则涉嫌违规。而银行贷款资金属于专款专用，如果销售人员所言属实，即提供某些证明为客户申请贷款用于购房，则属于骗取银行贷款，擅自改变资金用途。一经发现，银行或会提前收回放款，甚至影响个人征信。
随后，记者致电项目开发企业首开荣泰，其工作人员回复称，该项目由北京首开仁信置业有限公司（以下简称“首开仁信”）负责销售。而据工商资料显示，上述两家公司均为首开股份控股子公司。
首开股份董事会秘书王怡告诉记者，该项目确实由首开仁信负责销售。但不久之前，首开仁信已将该项目剩余所有销售面积整体打包出售给某公司，相关协议也已签署完毕。目前该项目存在的销售行为可能是由此公司操作，与首开股份无关。
但是，记者在走访调查中发现，售楼处内除了销售熙悦湾项目外，还有首开股份开发的其他项目。而多位销售人员均向记者表示，熙悦湾项目购房者是与开发商签订购房协议，并未表明存在第三方公司转让的迹象。
对此，王怡表示，上述情况可能会让购房者产生误解，将继续关注这一情况，并与该公司进行沟通。
