阎 岳
2018年的楼市调控会在哪些方面发力呢？从中央工作会议的精神来看，除了保持房地产市场调控政策的连续性和稳定性之外，分清中央和地方事权、实行差别化调控、精细化房贷政策将是明年楼市调控的重要看点。
12月18日至20日在北京举行的中央经济工作会议会议提出，2018年稳健的货币政策要保持中性，管住货币供给总闸门，保持货币信贷和社会融资规模合理增长；加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，保持房地产市场调控政策连续性和稳定性，分清中央和地方事权，实行差别化调控。
首先是分清中央和地方事权。概括来说，房地产调控中的中央事权就是要建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度，以及完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。明年楼市调控中央事权的一大发力方向就是住房租赁市场的建设。
至于明年楼市调控中的地方事权，则主要是指加大各地房地产市场秩序规范整顿力度，加强市场监测分析，提高精准调控的能力和水平，进一步强化地方政府主体责任。这一点已经在今年的楼市调控中表现的淋漓尽致。明年则会在这方面给予进一步优化，提升楼市调控综合政策的有效性和精准性。
其次是实行差别化调控。楼市的差别化调控不难理解，其实就是“因城施策，分类调控”的另一种表现形式。
今年各地依据自己的实际情况，升级丰富了“限”字令。通过“五限”采取（即限购、限贷、限涨、限售、限商）等措施，各地楼市在出现不同程度降温的同时也保持了市场运行的基本平稳。从今年5月份开始，上海、北京出现房价环比“零增长”，深圳房价环比下跌；到11月份，11个热点城市新房价格跌回一年前，热点城市的成交降温更是明显。楼市差别化调控的效果非常明显。在今年的调控基础上，明年楼市的差别化调控会进一步优化，具体措施会随着市场走向进行适度调整，以促进楼市平衡稳定发展。
第三是精细化房贷政策。房贷政策（主要是限贷）的调整则是2017年楼市调控的主要措施之一。可以预计，2018年的房贷政策并不会比今年放松多少，但有保有压的趋势会更加明显。12月23日，住建部部长王蒙徽在全国住房城乡建设工作会议上表示，明年将针对各类需求实行差别化调控政策，满足首套刚需、支持改善需求、遏制投机炒房。
今年3月份，央行加急下发《做好信贷政策工作的意见》，要求将住房信贷政策作为调控房地产一揽子政策组成部分，合理配搭使用最低首付比例、贷款利率优惠幅度和最长贷跨年限等，适度调整辖区内房贷政策。此外，央行各分支机构要加强对商业银行窗口指导，督促其优化信贷结构，合理控制房贷比和增速。
各地迅速落实政策要求，房贷开始收紧。数据显示，到今年11月份，在全国35个城市533家银行中，有56家银行分(支)行因额度等原因暂停受理首套房贷业务，较前月新增14家银行分(支)行。停贷银行数量占比达10.5%，较年初上升近9个百分点。北京、深圳、广州等一线城市银行房贷压力更大，深圳暂停放贷银行数量居首，上海较为稳定，额度紧张成为年底部分银行暂停放贷的主要原因。
预计，明年房贷会出现结构性的优化，比如首套刚需、改善需求的房贷将会受到支持，各种放贷指标会有所优化。同时，对于投机投资性住房的房贷需求会限制的更紧。
明年的房地产调控除了上述三个重要看点之外，楼市去库存、房地产税立法进程等也是社会广泛关注的焦点问题。
