19家内地房企股价年内翻番
恒大市值突破3000亿元
■本报记者 王 峥
随着中报和前8个月业绩的相继发布，龙头房企的股价在9月份也迎来了又一轮爆发。尤其是本周一，恒大、碧桂园、融创的股价在同一天创下历史新高，而万科的股价则在上周五站上了10年来的最高点（未复权）。
同时，据《证券日报》记者统计，今年以来至9月18日（下同），共有19家在我国香港上市的内地房企（以下简称内房股）年内股价的涨幅超过100%，恒生内地地产指数年内涨幅则为118.48%；而A股房企的表现则相形见绌，凭借9月份以来的一轮上涨，沪深房地产指数年内（按申万一级行业分类）涨幅仅5.04%。
龙头房企股价
纷纷创下新高
对此，有业内人士指出，超预期的业绩以及行业集中度提升等因素，共同推动了龙头房企股价的大涨。而内房股表现更为优异的原因则在于其拥有更多的大型房企，以及此前的低估值和内地资金的大量涌入。
根据Wind统计数据，中国恒大以年内474.53%的涨幅领跑内房股，而大手笔并购万达文旅资产的融创中国，涨幅也达到了447.88%，股价涨幅超过200%的包括雅居乐、佳兆业、碧桂园、龙光地产、中国奥园，另有12家公司的股价涨幅超过100%。
实际上，在港股94家地产建筑业公司中，今年股价飘红高达90家，仅4家出现下跌。
值得注意的是，9月18日包括中国恒大、融创中国、佳兆业、龙湖地产、龙光地产在内的多只内房股均创下了各自股价的新高。
尤其是中国恒大，9月18日最高涨幅达7.1%，以最高价28.65港元/股计算，公司盘中市值一度突破3762亿港元（约3160亿元），尾盘虽有下跌，但以收盘价27.75港元/股计算，市值仍高达3645港元（约3060亿元），并成为第二家收盘后市值超过3000亿元的内资房企（上周五盘中恒大市值也曾超过3000亿元）。同时，随着万科9月18日股价出现下跌，中国恒大的市值也超过万科，成为市值最高的开发商。
而随着恒大公布了350亿元的期权激励计划后，有业内人士认为，这家下半年将进行第三轮战投的龙头开发商，股价预期仍会进一步走强，房企市值第一的争夺也会越来越激烈。
此外，虽然A股房企在本周一表现一般，但9月份以来的走势仍是可圈可点。以上周五为例，万科盘中一度大涨9.65%，升至30.22元/股，随后有所回落，收盘时上涨6.31%。而30.22元/股的价格，也创下了万科股价近10年来的新高，以该收盘价计算，万科的市值超过3162亿元。同时，包括南国置业、合肥城建、中房地产、阳光股份在内的地产股也纷纷涨停。
而年初至今，A股的大型房企在沪深房地产指数表现不佳的情况下，股价走势均跑赢行业，尤其是千亿级企业。
这其中，万科以年内41.09%的涨幅位居第一，阳光城以40.35%的涨幅位居第二，华夏幸福以40.17%涨幅排名第三，而老牌房企保利地产、招商蛇口、金融街的涨幅也在两成以上。
房企估值持续修复
龙头大受资金追捧
对于内房股整体的强劲走势，中航证券房地产行业分析师董忠云和梅子豪认为，内房股走出估值修复行情，主要是因为港股中部分内地房企在房地产调控背景下取得了超预期业绩。“今年年初至6月初，涨幅前十的内房股的销售总面积、销售总额分别同比增长79.28%与98.35%。”上述两位分析师称。
广发证券房地产行业首席分析师乐加栋也指出，回顾过去几轮周期选股，涨幅最大公司的核心驱动力都是业绩的高速增长。
而几大龙头房企的业绩表现也证明了这一点。根据财报显示，中国恒大上半年实现营收1879.8亿元，同比上升114.8%；实现净利润231.3亿元，同比上升224.4%。碧桂园上半年实现营业收入777.4亿元，同比增长35.5%；净利润约75亿元，同比增长39.2%。融创中国上半年实现营收133.33亿元，同比增长25.9%；净利润约13亿元，同比增长1682.5%。
实际上，由于房地产行业结算的滞后性和周期性，中报的业绩并不能完全展现这几家房企的盈利能力。
根据各家房企的销售简报显示，碧桂园、恒大、融创中国前8个月分别实现销售额3806.7亿元、3216.8亿元、1614.3亿元，同比分别增长112%、38%、111%。
对此，有分析人士指出，2016年年末及今年年初市场最为火热时的销售合约将集中在2017年下半年结算。结合一、二线城市价格维持高位，而三、四线城市价格快速上升的现状，下半年龙头房企结算项目的毛利将更高，净利润也会迎来更大的增幅。同时，随着前几大房企年销售规模步入5000亿元，各家公司也开始更多的追求利润，包括恒大、碧桂园、融创中国在内，未来几年都将进入利润的释放期，而这也是市场看好他们的重要原因。“龙头房企现在手里有多少土地储备，未来就会占据多少市场份额，目前第一梯队的几家公司，土地储备按年销售5000亿元计算都够好几年消化的，实际上也是提前锁定了公司未来很长一段时间的业绩”。
此外，市场追逐龙头房企还依赖于对整体环境的判断。中航证券的研报认为，纵观国际房地产市场，在城镇化的加速建设阶段，房地产的行业增加值在GDP中的占比都会有显著的提高，同时，房地产股的整体表现也要强于大盘：美国在上世纪80年代、日本在本世纪初的数据均验证了这一点。与美日等发达国家80%—90%的城镇化率相比，我国目前57.35%的城镇化率仍有很大的上升空间，这也为房地产行业的长期发展提供了保障。
“随着地价的上涨以及信贷的收紧，可能市场对房地产企业的成长性与盈利能力心存顾虑。但是我们认为，面对地价的上涨，由于房地产企业开发资金约55%来自于房企销售所得（定金、预收款、个人按揭贷款及企业自有资金），龙头房企目前的优异业绩将是其以后发展的充足保障；面对信贷的收紧，龙头房企凭借公司债、中期票据等多种融资渠道，以及依靠品牌价值在利率上所拥有的优势，将在与中小房企的竞争中处于有利地位。目前，房地产龙头企业的市占率（在全国商品房销售额中的占比）呈现逐年上升的趋势，但与美国房企十强约30%的市场占有率相比仍有较大差距。未来，国内房地产龙头企业将受益于行业的兼并重组趋势，实现营收与毛利率的双升。此外，龙头房企已经完成了自身业务在全国范围内的布局，未来也将充分享受新型城镇化进程所带来的三、四线城市发展红利。” 董忠云和梅子豪指出。
基于此，其认为，在内房股行情继续提振市场预期的情况下，A股龙头房企的估值也有望得到修复。
而中信建投房地产行业分析师陈慎也在分析A股房企时称，“随着中报披露完毕，重点房企中报整体表现亮眼，我们跟踪的重点房企上半年营业收入同比增长30.7%，归属于母公司净利润增长21.5%，如万科等龙头企业中报超市场预期，且带来全年业绩上调潜力，强化了主流地产股估值韧性。这也带来资金配置切换下，对低估值优质地产股的追逐”。
